剛一開年，“房產稅”就成了輿論熱議的話題。

這有現實市場背景：春節剛過，樓市利空連連，多地房貸收緊，融資彈藥庫——私募資管產品被盯牢，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂。

而國務院在年前出臺的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，本是7000余字長文，不過稍稍提及房地產稅，便被媒體反復咂摸，刷屏朋友圈。

其實，稍讀文件便知，原話是“在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新”。

只要見了風，就是滿城風雨。房地產稅一出現，似乎便顯得其他幾項探索存在感全無。

房價

說起房地產稅改革，這些年著實為媒體貢獻了不少流量。從物業稅，到房產稅，再到如今的房地產稅，來來去去提了十幾年。而且有熱愛觀察的有心之士發現，過去數年，凡是樓市調控要緊的窗口期，高層對房地產稅往往提得更頻繁，引發社會大討論，各方觀望，樓市漸穩后，便再偃旗息鼓一陣子。久而久之，房地產稅與房價之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關系。

那么這次房地產稅真的要來了嗎?房價果真要降?樓市眼看要黃?

拜托，明明房地產稅的草案還在艱難的起草階段。看看隔壁的《慈善法》，早在2008年底，民政部就將起草的草案報送國務院法制辦審查，次年全國人大常委會甚至將慈善法列入了年度立法預備項目。由于許多重大問題難以形成共識，擱置數年，又經歷全國人大內務司法委員會重新起草，去年3月才正式通過。雖然后期進展神速，但從全周期看也經歷了8年。

即使相關立法能夠奇跡般地火速通過，房地產稅順利開征，在以供求關系為主導因素的房地產市場上，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機，穩定市場，但指望它帶來房價大降，恐怕也是想多了。從已試點數年的重慶、上海來看，無論是對高端存量征收，還是對增量征收，由于涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

那么設計房地產稅的目的又是什么?2014年時，時任財政部部長樓繼偉曾撰文稱，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

不過從重慶、上海的試點來看，目前對地方政府財政稅收貢獻可謂微小，想讓房地產稅承擔大任，道阻且長。

前提

去年7月，被市場認為是直言不諱的改革派人士之一、時任財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，個人所得稅和房地產稅方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，“只要是真正的稅收再分配，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。”11月4日樓繼偉再透露，房地產稅等改革正在積極推進。

雖然僅僅3天后的11月7日，樓繼偉便卸任財政部部長之職，但他提到的“真正的”三字，卻意味深長。改革進入深水區，觸動利益比觸及靈魂還要難。

樓繼偉所指的兩難其一，信息征集能力弱——就如今而言，這方面的能力應該還是有所加強的。日前，國土資源部地籍管理司(不動產登記局)負責人介紹，目前除西藏自治區的部分市、縣外，全國都已實現不動產登記“發新停舊”，不動產登記制度順利落地實施。但在個別地方，農村不動產登記仍存在不規范的問題。

按照國土部2015年時公布的路線圖——2016年基本完成各級不動產登記數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。此外還將搭建全國范圍內的不動產信息云平臺,即運用云計算技術將不動產信息平臺搭建在國土資源部統一建設的“國土資源云”上實現全國共享。

相比建庫，全國聯網更是核心。今年可謂全國聯網的關鍵一年，不過回想起前財政部財科所所長賈康曾說的話：“房產信息聯網技術上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術問題，而是有些部門和地方顧及相關利益，存在故意控制的沖動。”今年能否順利實現這一目標，有待觀察。

信息征集能力弱自然要不斷加強，橫亙在其間的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破，既然流動人口都能查清，不會動的房子難道就查不清嗎?

法理與技術

兜兜轉轉這么些年，2015年8月，房地產稅法終于正式進入全國人大立法規劃。去年“兩會”上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，調整后的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目。不過到7月時，全國人大財經委副主任郝如玉透露，房地產稅仍在起草過程之中，試點雖然征收了5年多，但是操作難度很大。

有專家指出，本屆人大任期到2017年底，因此，房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。就目前而言，這一觀點恐怕還是樂觀了。

難度大，原因莫過于復雜的利益調整。

與以往只對城鎮經營性物業課稅的房產稅不同，房地產稅的課稅對象可能將涉及所有房產。而且房地產稅的起草，并非在一張白紙上全新設計，而是在現行稅制和收費體系下的再設計。在中國目前的稅收體制下，圍繞房地產的稅收及土地費用很多。企業拿地階段有契稅、印花稅，建設階段的建筑業營業稅金及附加、印花稅、土地使用稅，銷售階段有營業稅金及附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、契稅等。如果是二手房交易，還有營業稅、土地增值稅、個稅、契稅、印花稅等。如此多的稅種重新調整，復雜程度可見一斑。

還有各界廣泛關注的70年土地使用權問題，如果房地產稅在中短期內開征，將與土地出讓金并行，又該如何在法理上說通這二者的關系?

在實際操作上，各地發展不均衡，不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產稅的征收范圍和稅率如何確定?是否該設置免征額?免征額度又該設置為多大?

由于房地產稅是典型的地方稅，作為直接稅種，讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，不同的房屋持有者又各有不同的情況，難度可想而知。全國人大財經委副主任郝如玉去年就曾表示，房地產稅試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當。

凡此種種選擇題背后，都橫亙交錯著無數利益群體的不同訴求。所有這些博弈的結果，一旦寫入法律條文，便不是朝令夕改的事了。看看隔壁的《預算法》，光修訂就花了10年，兩度擱淺，仍有遺憾。