始自北京“3·17新政”的這一輪樓市調(diào)控，堪稱史上最嚴，不僅限購限貸限價全面收緊，還祭出了限售這一新手段，狙擊樓市投資投機。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月樓市成交整體下行。其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環(huán)比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交下降明顯，環(huán)比跌幅均超過3成。

如果從2016年9·30開始算起，截至目前，全國已有超過55個城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。這一輪調(diào)控與往年有兩點不同：首次涉及了商住物業(yè);另外多個城市還出臺了限售政策。這充分顯示了，全面抑制投機投資、讓房子回歸居住本質(zhì)的政策動機。

多家機構和業(yè)內(nèi)人士預計，后續(xù)更多的城市將加入到信貸與購買資格收緊的行列中，二線城市將基本全面升級調(diào)控到限購+限貸+限價+限售的“四限時代”。

在這樣的背景下，主流房地產(chǎn)市場進入周期性調(diào)整已成定局。樓市拐點正在到來。

京廣深領銜下跌

作為此輪調(diào)控的風向標城市北京，一個多月來，已連續(xù)出臺了十幾次調(diào)控政策，效果立竿見影。

中原數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高達59%，環(huán)比跌幅也達到19.6%。整體明顯下行，市場全面降溫。中原認為，今年的五一小長假有可能是北京最近4年的最低點，成交價可能低于2014年。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。此外，4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平米，環(huán)比3月整體下降了6.8%。這是2015年8月至今，北京二手房價的首次回落。

另一調(diào)控樣本廣州，據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽量為7984套，環(huán)比新政刺激下網(wǎng)簽爆發(fā)的3月份大跌47%，不過，與過去四年同期相比，今年網(wǎng)簽量排在第二位，僅次于2016年。

價格也有下滑。全市網(wǎng)簽均價為16332元/平方米，環(huán)比3月下降3.4%，這也是去年6月份以來，近11個月中均價最低的一個月。

北京、廣州樓市新政中，影響最深遠的莫過于商住物業(yè)禁止向個人銷售。目前，北京的商業(yè)銀行針對商住貸款也開始全面升級，執(zhí)行口徑基本全面暫停了這部分業(yè)務;商住市場成交已經(jīng)接近0，剔除其中位于通州的部分商務公寓，被政策抑制的商住物業(yè)現(xiàn)在全線冰凍。

而據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份一手商服類物業(yè)(含公寓、寫字樓)網(wǎng)簽2020套，環(huán)比3月份大跌64%，其中不少還是新政前成交，在新政后網(wǎng)簽的;均價22112元/平，環(huán)比下降3個百分點。

而作為出臺調(diào)控最早的深圳，新房均價已連續(xù)7個月下跌。5月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管成交環(huán)比上漲，但4月全市新房成交均價為54619元/平方米，環(huán)比仍微跌0.2%。

從全國主要城市看，因為調(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，一二線城市這個小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。除了少部分三四線城市外，市場走勢都在明顯下行的趨勢中。

周期性拐點已至?

在本輪嚴厲調(diào)控之前，全國熱點城市的房地產(chǎn)市場已連續(xù)兩年上漲，很多城市的房價都翻了一番。熱錢輪番涌入一二線城市及周邊，樓市炒作氛圍濃厚。

在過去一年多時間里，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區(qū)域，因為價格絕對值較低+各種利好集中，導致投資需求旺盛，房價上漲了一倍多。

因而，從3月開始的本輪調(diào)控，以一線城市為中心全面封堵投資投機。記者注意到，目前出臺嚴厲調(diào)控的城市，基本都位于京津冀、長三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購，過去限購以一二線城市為主，而當下是很多大城市周邊的三四線城市也進入限購范疇。

此外，本輪調(diào)控也開始限制持有年限，包括廈門、福州、廣州、珠海等18個以上的城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉讓的政策。這些政策嚴厲打擊了短期炒作的投資者。

首創(chuàng)證券指出，通過強勢冰凍短期流動性，發(fā)揮對投資性需求的抑制作用，未來“限售”政策可能成為主流調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，后續(xù)二線城市將全面升級調(diào)控到“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。

中國指數(shù)研究院認為，隨著熱點城市調(diào)控逐步升級和調(diào)控向周邊三四線城市蔓延，預計未來市場成交量仍將持續(xù)回調(diào)。

除了嚴厲調(diào)控，對于樓市影響最大的則是房地產(chǎn)信貸的變化。目前，房地產(chǎn)信貸政策全面收緊，一二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。

出于防范風險的考慮，商業(yè)銀行房貸利率連續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%，已連續(xù)上升4個月，現(xiàn)在部分城市處于基準水平。首套房貸過去普遍8.5折、9折的情況已經(jīng)大幅減少。

4月底，北京部分銀行發(fā)布最新房貸利率通知，以網(wǎng)簽日期為準，5月1日(含)以后網(wǎng)簽的業(yè)務，首套房利率最低執(zhí)行基準利率，二套房執(zhí)行基準利率上浮20%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進等人士看來，商業(yè)銀行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地產(chǎn)市場拐點即將到來的標志，樓市進入了周期性調(diào)整。接下來一些熱點區(qū)域的價格或將下調(diào)。

在偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉看來，如今全國樓市政策的基調(diào)已定，北京作為樓市風向標，未來很長一段時間內(nèi)的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，“所以市場的降溫趨穩(wěn)已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。”

嚴躍進指出，過去十多年，房地產(chǎn)調(diào)控和房價表現(xiàn)始終都具有周期性的，以收緊調(diào)控和放松調(diào)控為標志，樓市成交率先表現(xiàn)，之后便是價格的調(diào)整。實際上調(diào)控從來都是有效的，但是每次調(diào)控之后都會再次放松刺激，導致從總體上看房價仍然是上漲的。這次調(diào)控收緊，房價也會隨之調(diào)整不會例外。

他認為，這次調(diào)控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長效調(diào)控政策，比如加大土地供應調(diào)節(jié)供需關系，以及房地產(chǎn)稅等長效機制都有望加快出臺。 (原標題：“最嚴調(diào)控”下4月樓市全面降溫 后市將繼續(xù)調(diào)整)