過去兩年房企低成本發債融資的盛宴，也已宣告結束。中原地產數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅649.5億，同比減少83.8%。

據不完全統計，今年以來已有包括萬科、富力、金地在內的多家房企取消發債，涉及金額超過百億。

這意味著，作為過去兩年房企最大、最廉價的資金來源，發債已基本失去其功能。在新的市場形勢下，房企不得不尋找其他融資渠道，加快銷售回籠資金也成為必要的措施。

房企資金收緊

過去三年，絕大多數房企都享受到了發債融資的紅利。2014-2015年，房企中期票據、公司債先后被放行，發債成為房企最主要的融資渠道之一。

去年，包括私募債、公司債、中期票據在內的房企融資額刷新歷史記錄，首次突破1萬億，達到11376.7億元。

然而，自去年年底出臺房地產公司債審核新政后，房企發債門檻大幅提高，發行規模銳減。

去年7-9月，房企每月的債券發行規模均在千億以上。而到年底，12月的債券融資額僅有126.7億元，縮水逾九成。今年首季，債券融資持續低迷，于2017年1月達到一年來的最低點，僅80.07億元。

信貸收緊和市場整頓的雙重利空，是導致房企出現發債困難的主要原因。

今年以來，受美聯儲加息、縮表及特朗普政府減稅方案影響，美元逐步走強;中國央行在美聯儲加息次日上調貨幣市場利率，使得資金價格不斷抬升。

今年3月，央行進行MPA(宏觀審慎評估體系)首次正式考核，表外理財面臨收縮;近期中央及“一行三會”對防控金融風險的一系列表態，使金融去杠桿進程提速，市場進入整頓期。受此影響，4月以來已有千億債券取消發行。

宏觀政策和債券市場的變化波及到房地產行業。記者從中國貨幣網、上海清算所等信息披露網站看到，今年前四月，包括萬科、富力、金地在內的多家房企發債均取消。并且，4月底以來房企取消發債更加密集，除富力地產4月27日發行的10億元中期票據于5月2日成功上市交易外，近兩周未見其他房企債券發行。

在融資總量減少的同時，房企獲取資金的成本也在上行。數據顯示，去年9月前，房企發行的債券利率多在4%左右。而12月以來，這一數字上浮到4.2%-5.5%之間。最新的富力這筆中期票據的票面利率更達到了5.25%。

中原地產首席分析師張大偉認為，從資金成本看，債券是房企利率最低的資金來源，近兩個月發債難度加大，將明顯提高房企資金價格。此外，對前期拿地較多的房企而言，杠桿已經過高，后續開發資金成本增加，將影響銷售預期。

此外，銀行貸款也一直是房企的主要資金來源。不過，自去年10月起，監管層加強對貸款投向的管控，嚴禁信貸違規介入拿地，使房企對銀行貸款的依賴程度下滑。數據顯示，去年開發貸增量同比下降24%。

央行數據也反映了這樣的變化。一季度末，房地產開發貸款余額同比下降21.5%，為1.41萬億元，降幅比上年末擴大16.6個百分點。

發債和銀行開發貸接連收縮，房企的資金鏈問題又開始顯現。招商證券研報指出，房地產開發商資金鏈指數自2016年四季度以來持續收緊，截至今年3月份，資金鏈指數降至128%，為2015年下半年以來首次跌破130%。

中原地產指出，從短期看，由于去年替換了部分高成本資金，大型房企資金鏈依然寬裕。然而長期來看，在資金面收緊的壓力下，房企將面臨融資困難。

融資渠道尋求突圍

對房企而言，債券融資和銀行貸款渠道遇阻后，尋找包括海外融資、信托融資、私募股權基金在內的其他資金來源勢在必行。

海外融資有重新抬頭的趨勢。據彭博社統計，截至2017年3月初，內地房企年內共發行海外債券13只，累計金額達46.4億美元，比2015年同期多出一倍。包括龍湖、恒大、融創中國在內的多家大型房企，均在今年首季進行了海外融資。

不過，海外融資使得外幣借款占比過高，可能帶來匯兌損失。恒大去年年報顯示，受人民幣貶值影響，其去年產生的匯兌損失高達49億元人民幣。

目前，海外融資的利率維持在高位，這使得海外融資在融資渠道中所占比例不大。海通證券指出，當前美元進入加息周期，導致美債利率上行，國內企業要以更高的息票利率在海外融資。

“后續海外融資或被用來救急，比如說國內大規模拿高價地以后，需要通過海外融資來彌補短期資金不足的風險，但后續的償債壓力是一個較大的負擔”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

除此之外，信托和私募雖然成本高于開發貸，但投向界定更為寬泛，主體資質要求也較低，因而也重新受到市場的關注。

目前，信托計劃由銀監會監管，投向無明確限制。因此興業研究預測，在其他通道受限背景下，房企通過信托融資的需求將會提升。

此外，包括REITs(房地產投資信托基金)在內的資產證券化產品也被視為緩解資金壓力的途徑。

“最適合做REITs的地產類型集中在商業地產、物流地產等方向，從美國REITs的發展來看，可以讓資本的來源變得充裕”，在4月底的一次公開活動中，仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示。

不過，房地產與金融資深評論人黃立沖則認為，目前中國房地產企業現金流較差、租金回報率低，在當前經濟環境下，房地產資產證券化發行將更為艱難。

嚴躍進認為，銀行貸款和私募會成為兩類主流的模式。其次則是信托;海外融資和資產證券化，近幾年內預計還是小眾的。

對于房企而言，來自購房者的首付及按揭貸款是最迫切獲取的資金來源。因此，加快銷售、回籠資金也成為必要的措施，不排除接下來有些區域和項目會降價回籠資金。“未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金”，張大偉表示。

來源：21世紀經濟報道，作者：張曉玲,盧靖陽，原標題：廉價資金時代結束 部分房企發債困難 資金鏈持續收緊