位于北京市朝陽區地鐵6號線草房站邊上的中弘北京像素，曾經是北京市商住市場大體量的代表作。這里住著演員、歌手、畫家、媒體人、商販，還有一些創業型的公司在其中辦公。然而，受北京市嚴厲調控商住市場影響，北京像素火熱的二手房市場迅速冷卻。

5月3日，21世紀經濟報道記者來到北京像素小區南門外。從這里可以看到，沿街的五家房產中介公司都已大門緊鎖。從兩家標識為我愛我家的門店玻璃門望去，電腦、椅子等辦公設施都擺放整齊，門上貼出了暫停營業的告示。

一名曾在此工作的我愛我家員工告訴記者，“北京像素所有的中介都已關門，政策在調控商住市場，我們經營也難維持店面費用。”兩家鏈家門店內，所有的設備都被撤走，門店的招牌也已拆除。今年3月中旬，一名鏈家工作人員曾對21世紀經濟報道記者表示，“最近，每天向我咨詢北京像素的客戶不小于40位。在北京像素，我們每個月的成交量約150套左右。”在商住市場遭遇嚴厲調控之后，據他介紹，北京像素的成交量瞬間跌入冰點。

“目前原來在北京像素的工作員工已經分配到其他門店，負責銷售大產權的商品住宅。”這家鏈家門店員工表示。

中介門店改成便利店

6號線草房站旁就是北京市有名的中弘北京像素，大體量高密度建筑，凹凸魔方的造型、整體灰色的色調，使得北京像素在這片區域格外顯眼。

這里充滿了生活氣息，超市、餐廳、咖啡館、美容院、健身房等一應齊全。早高峰過后的小區內，外賣和快遞工作人員穿梭在樓宇之間，偶爾有一兩位行色匆匆的年輕人吃著早點往地鐵口奔去。三五成群的老人或抱著孩子，或牽著寵物在長椅上面交談。而“商住限購”顯然也是他們樂于談起的話題。

“今年春節后到3月份初，小區房子的價格漲得特別快。那段時間中介常常打電話問我兒子賣不賣房子，當時，有買家甚至愿意出385萬，并且全款，折合單價6.87萬元/平方米。”業主楊女士告訴21世紀經濟報道記者。楊女士的房源于2012年購置，當時總價約為120萬左右，單價約2萬元/平方米。

北京商住市場遭遇嚴厲調控前，以北京像素為代表的二手商住市場異常火爆。“當時，小區內經常見到身著正裝的中介人員，想買房或租房的都會上前去了解情況。”據楊女士觀察，商住市場遭遇嚴厲調控后，中介人員自3月底陸續搬離，到了4月初小區里面再也看不到中介人員，平時比較活躍的幾家門店都已關閉。

“現在小區冷清不少。”楊女士說。

21世紀經濟報道記者在現場看到，北京像素周邊多家中介門店都已關閉。恒洋地產門店的廣告牌已經撤下，店內正在進行裝修。施工人員告訴記者，他是幾天前才來到這里的，聽說是要改成一個便利店。而至于以前的恒洋地產何去何從，他并不了解。

市場迅速冷卻

自3月26日以來，北京市持續對商住市場進行嚴厲的調控。21世紀經濟報道記者在一些中介線上網站看到，曾經熱銷的商住項目都已不見蹤影。

3月26日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商住項目進行嚴厲監管。4月18日，北京市再次發布《關于嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》，明確了嚴格商業辦公類項目監管的實施“細則”;4月19日，北京市再次發布的《關于進一步加強產業項目管理的通知》則明確強調，嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，未經批準不得轉讓和分割銷售。

趙敏(化名)于去年8月份在順義區購置了一套50多平方米的一手商住產品，總價約為150萬，首付75萬。“我本來是計劃，等這套交房的時候我就在北京具有購買住宅資格，然后再把這套商住賣了換住宅，但沒想到現在可能要賣不出去。”

趙敏稱，由于她這套商住房至今貸款還尚未獲批。她目前正與開發商積極協商退房事宜。

中原地產分析師張大偉認為，從市場情況看，北京商住房市場是這一輪調控的重點。3·26限購后，市場快速降溫。而從未來調控政策預期看，商住很可能會繼續加碼，剔除居住功能，所以從銀行角度看，商住貸款已經是高風險產品。特別是在當下資金成本上行成為趨勢下，銀行對商住貸款收緊是必然。

中原地產研究中心統計數據顯示：自3月26日后接近一個月時間，北京商辦市場迅速冷卻。從數據看，熱點成交項目主要包括：世界僑商中心有一整棟超過400套的寫字樓簽約、光大新北京中心、富力運河十號有部分合規商務型公寓。剔除這些項目外，成交量接近于零。

北京市一家不愿意透露姓名的商住項目負責人表示，“商住項目作為‘擦邊球’產品，曾經最大的優勢是，低總價，不限購。但這些優勢在限購之后都已不再，曾經的住宅屬性也全部要回歸商業屬性。”據該人士預計，由于北京市現有可售商業存量較大，商業產品交易難度較大。

5月3日，據北京市房地產協會官方自媒體“京房字”稱，北京市一家變相銷售違規“商改住”項目被查處：開發資質被降級并責令其限期整改;整改期間暫停網簽;暫停拿地資格;暫停銀行授信。