繼438億元出售13個文旅城項目91%股權(quán)，199億元六折轉(zhuǎn)賣77家酒店資產(chǎn)后，昨日，萬達(dá)被指，早在這場世紀(jì)大并購之前，王健林(萬達(dá)集團(tuán)董事長)就已經(jīng)出售了南昌等地的萬達(dá)廣場。

有媒體報道稱，這是萬達(dá)繼續(xù)變賣資產(chǎn)。對此，萬達(dá)集團(tuán)方面向《證券日報》記者回應(yīng)稱，說萬達(dá)要變賣所有的萬達(dá)廣場是謠言。“今天有媒體報道，所謂萬達(dá)變賣南昌西湖萬達(dá)廣場純粹是誤讀，這是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬達(dá)廣場就是第一批輕資產(chǎn)項目。”

據(jù)萬達(dá)集團(tuán)方面表示，現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的205個萬達(dá)廣場中有31個是輕資產(chǎn)項目。2017年萬達(dá)集團(tuán)半年報中也有明確公布，上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場9個，上半年新發(fā)展萬達(dá)廣場26個，全部為輕資產(chǎn)項目。以后萬達(dá)廣場新發(fā)展項目多為輕資產(chǎn)項目。

金融機(jī)構(gòu)接盤?

據(jù)悉，南昌西湖萬達(dá)廣場的接手方為合生系旗下的珠江人壽。珠江人壽成立于2012年，由廣東珠江投資控股、廣東新南方集團(tuán)、廣東韓建投資等公司持有，上述三家公司的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航，系合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的親屬。

對此，萬達(dá)方面表示，南昌西湖萬達(dá)廣場是萬達(dá)的第一批輕資產(chǎn)項目，項目簽約之時就確定了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽所有。上述完成業(yè)主轉(zhuǎn)讓的行為，是建成后把產(chǎn)權(quán)移交給了珠江人壽。

據(jù)悉，去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化是王健林近兩年一直在做的事。早在2015年4月份，王健林在深交所的一次演講中首次提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。他表示，萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時候。所謂輕資產(chǎn)模式就是用別人的錢投資萬達(dá)廣場，而由萬達(dá)輸出品牌管理。

彼時，王健林稱，因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。“我們定了一個目標(biāo)，5年內(nèi)把萬達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。”

而2015年1月份，萬達(dá)邁出了輕資產(chǎn)化的第一步，與4家投資機(jī)構(gòu)合作，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

2016年第四季度，萬達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個萬達(dá)廣場、共1050億元的投資合同。2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達(dá)廣場給投資方，凈租金雙方分成。本次的南昌萬達(dá)廣場，就在這次交易范圍內(nèi)。

向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型

有媒體報道稱，萬達(dá)集團(tuán)表示，萬達(dá)廣場的模式包括兩種，一種是資產(chǎn)包模式，上述90個萬達(dá)廣場采用的就是這一模式，盡管業(yè)主變更，但經(jīng)營管理還是由萬達(dá)負(fù)責(zé)，在租金收入方面，萬達(dá)與新業(yè)主的分成一般是3比7。

另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬達(dá)廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運(yùn)營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成，近期萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)模式多采取此種合作類模式。

事實上，不管哪種模式運(yùn)營，拋售文旅城、酒店等重資產(chǎn)之后，王健林的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更加清晰了。2015年4月份，王健林首次闡述萬達(dá)如何向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時，他就說過，“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”。

當(dāng)時，王健林也從財務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當(dāng)于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達(dá)可以分到7000萬元租金。一個標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。

值得關(guān)注的是，對于萬達(dá)的下一步，會不會繼續(xù)變賣重資產(chǎn)，比如是否變賣萬達(dá)商業(yè)持有的萬達(dá)廣場，萬達(dá)方面并未回應(yīng)。本報記者 王麗新