恒大第三輪引戰如期而至。11月6日，中國恒大(03333.HK)發布公告稱，其間接附屬公司恒大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議，合共引入第三輪投資600億(人民幣，下同)。同時，恒大地產承諾2018年至2020年三年合計凈利潤為1650億，創A股有史以來最高紀錄。

今年年初，許家印大刀闊斧堅定實施戰略轉型，恒大由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變，以及由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。隨著恒大完成三輪共計1300億戰略投資的引入，凈負債率大幅下降，未來三年利潤承諾大幅增至1650億遠超市場預期，“一增一降”體現了恒大增效益、降負債、去杠桿的決心，也顯示出恒大戰略轉型成效明顯。

三年1650億承諾利潤超預期

根據恒大此前公告，第三輪戰投預計在300-500億，最終引戰規模達600億，遠超預期。而且本次引入的戰略投資者實力雄厚，其中正威集團和蘇寧均為世界500強企業，山東高速則是特大型國有企業集團。此外，恒大地產投前估值提升至3651.9億，足以顯示一眾實力投資者對恒大發展前景的認可。

此次公告顯示，恒大地產承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤。利潤承諾提升近一倍，成為吸引投資者的最有力因素。

有業內人士認為，按照恒大地產去年公布的利潤承諾，今年的凈利潤目標為243億。而中國恒大中報顯示，上半年實現凈利潤超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產業，意味著僅用半年時間，盈利能力最強的恒大地產便已完成全年利潤承諾。

德意志銀行中國香港地產研究主管、首席地產分析師高劍鋒(Jeffrey GAO)也發布研究報告指出：“恒大新引入的戰投資金能夠幫助公司大幅降低負債率，考慮到恒大擁有2.76億平米土地儲備，為所有開發商中最多，以及2017年超過5000億和2018年超過6500億的強勁銷售，并且恒大在今年上半年就完成了前一輪戰投承諾的2017年全年利潤，我們確信恒大一定能夠完成其在新的第三輪引戰投承諾的未來三年1650億利潤的目標。”

資料則顯示，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，考慮到今年全年銷售勢必突破5000億，按最新財報14.5%的核心凈利潤率計算，這將釋放出約1000億的凈利潤，已占到承諾利潤約六成。

在銷售保持快速增長的同時，今年恒大開始由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變，公司持續強化內部管理，進一步降低管理與銷售費用，并不斷提升產品品質及附加值。中報顯示，今年上半年，恒大銷售及管理費用率同比大幅下降一半。

“1650億的利潤承諾實際上相對保守”上述業內人士認為，目前港股前20大上市房企平均動態PE約15倍，即便按照明年500億的承諾利潤保守估算，市值將達7500億，而中國恒大目前市值僅為3150億，未來仍有巨大的上漲空間。

記者注意到，近期在二級市場上有不少大型企業持續買入恒大股票。10月19日，華人置業就公告，已增持恒大股份至7%。

凈負債率大降近四成

據了解，恒大從今年開始從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變，核心就是大幅降低負債率。

恒大此次成功引入第三輪戰投，對于降負債起到立竿見影的效果。以恒大2017年中報公布的數據進行模擬測算，引入600億戰投后，其凈負債率將大幅下降近四成。

除了引入戰略投資者，恒大還正實施多項舉措，推動負債率持續下降。比如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備，以降低土地費用支出;以及擴大盈利規模，進一步增加凈資產。

“恒大在不到一年時間就成功引入1300億戰略投資，完成了國內房企史上最大規模的股權融資，顯示出投資者對龍頭房企的高度認可”，上述業內人士表示，引戰完成后的恒大財務狀況更加穩健，盈利能力也不斷提升，加上其擁有大量優質土地儲備，為未來幾年的業績增長打開空間，實現持續高質量增長。

國際投行對恒大發展前景極為看好，花旗指出，恒大未來將保持強勁銷售以及盈利高速增長，并逐步實現去杠桿的目標，繼續給予恒大“買入”評級。