“過去三年是我們‘三年高質量發展起步期’，著力提升自身的規模能力和資本能力，并且成功上市。”3月30日上午，在2020年業績說明會上，正榮服務董事會主席兼非執行董事黃仙枝表示，“未來三年，將是從‘三年高質量發展起步期’邁向‘三年高質量發展成長期’的重要階段，這一階段，我們仍將注重規模擴張，并且提升自身的服務品質與經營能力。”

3月28日，全國布局、快速成長的綜合性物業管理服務提供商——正榮服務發布其上市后首份年報。截至2020年底，正榮服務實現營收11.03億元，同比增長54%；毛利3.83億元，同比增長57%；歸屬于母公司股東的凈利潤1.72億元，同比增長63%。

對于未來發展，黃仙枝表示，“我們的期望是凈利潤與在管面積仍將保持50%以上的復合增長率、服務品質與客戶滿意度能夠保持持續上升的態勢。”

“預計未來新增面積中住宅與非住宅占比為5：5，來自正榮地產和第三方物業面積比為3：7。2021年預計目標是合約面積1億平方米，在管面積7000萬平方米。”正榮服務執行董事兼行政總裁林曉彤向《證券日報》表示，“我們對外拓非常有信心。”

第三方外拓規模加速擴張

截至2020年12月31日，正榮服務的在管面積4128萬平方米，同比增長80%，期內增加了1833萬平米；合約面積8740萬平方米，同比增長136.2%，期內增加了5040萬平方米，實現了跨越式發展。

若按項目來源來劃分，正榮服務的第三方物業占比在近年來正快速提升。據統計，2017年-2020年，正榮服務在管面積中第三方物業占比從22.9%提升至63.7%，2019年在管面積的第三方占比剛好一半（即50%），2020年進一步提升11.4個百分點，第三方物業項目對在管面積的增量的貢獻度約為78%。

對此，有業內人士稱，第三方物業項目來源超過關聯公司所提供的項目，說明了正榮服務獨立成長能力得到強化，接下來規模發展將提速，能夠在激烈的市場競爭中擴大市占率。

眾所周知，若進一步對第三方物業項目的形式進行劃分，可分為第三方外拓和收并購這兩種形式。從正榮服務擴張路徑來看，2020年第三方物業項目來源均來自于第三方外拓，是由公司綜合服務能力與品牌影響力的提升所致，另一方面說明了對于第三方物業項目未來增長預期中，尚未啟動的收并購形式或許能成為后續出現的新的增長點。

“考慮優質的并購標的，年內沒有收并購項目落地，相信隨著板塊估值趨于合理，以及2021年行業集中度的進一步提高趨勢，今年會有合適的優質項目并購機會。”林曉彤向《證券日報》等媒體表示，擴張戰略也隨著市場變化及時調整，正榮服務擁有強大的外拓能力和相關區域優勢，目前規模擴張會以招投標為主，擇機選擇優質項目或新領域、新賽道進行并購。

值得關注的是，正榮服務在管面積中住宅和非住宅業態的占比分別是56%和44%，由于非住宅的占比在近年來獲得快速提升，使得正榮服務在管項目的業態結構趨于一個相對均衡的狀態。2020年，在1833萬平方米增量中，非住宅項目貢獻了54%，基本與住宅項目的貢獻度接近。

“這說明公司已經形成住宅與非住宅業務雙輪驅動的發展模式，能力圈正在持續拓展。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，另外，公司2020年開辟了城市服務新賽道，這是近兩年物業行業新興的市場空間巨大的賽道，目前行業內的企業都在爭搶這一賽道，率先布局有利于構建護城河。

拓展多元化業務增加盈利點

據業績公告所示，2020年公司的增值服務收入的增速約為64.7%，這一增速遠高于物業管理服務收入的增速，其對整體營收增速的拉動力度，遠高于物業管理服務。

復盤增值服務業務成長細節，呈現出多元化的特征，成熟業務和新業務齊頭并進。2020年，正榮服務再次對榮享家社區增值服務體系進行了迭代升級，推出了“榮享家2.0+”品牌增值服務。

據《證券日報》記者了解，榮企服務品牌開啟商企服務新領域，計劃未來大力推動和發展商業物業管理服務業務，包括會務服務、餐飲服務、設備設施管理、商務活動、資產管理及泛行政管理服務，由于這些服務都是比較高頻和常見的，憑借已有的優勢和基礎，公司有機會快速在該領域打開局面。

有業內人士認為，一方面，榮企服務品牌在未來將圍繞商寫、學校、醫療、公建、產業園等五大產業服務領域，走專業化服務路線，有助于公司在非住宅業態的進一步實現跨越式發展，與住宅業態互為驅動。另一方面，公司2020年開辟城市服務新賽道，先后與福州和南京達成戰略合作。在未來，市場前景廣闊且開始逐步釋放市場化機會的城市服務業務，有望成為在非住宅業態成長的“第二增長曲線”。

而多元業務的快速鋪開，預計未來也將改變正榮服務的盈利渠道。“預計未來各板塊及整體毛利率將維持在相同區間。物業基礎管理的預期毛利率預期能穩定在20%-23%，非業主增值服務的毛利率預計可達到30%-35%，社區增值服務的毛利率預期在60%以上。”正榮服務首席財務官兼聯席公司秘書王奕向《證券日報》等媒體表示，未來公司對凈利潤率的預期將參考同行業可比公司，一味追求利潤率會帶來品質的下降，公司會努力做到品質和利潤均衡。

展望未來，正榮服務方面表示，將不斷深化雙輪驅動模式，使得住宅和非住宅業務互為驅動，再進一步鞏固公司多元化特征，降低單一業務發展帶來的波動性和影響，提升公司穿越周期能力。

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