居住條件更好但限制流轉

由于針對的覆蓋群體不同，在新一輪北京、上海的共有產權住房試點中，如何保障共有產權住房的居住屬性，實現“既能住得好，又要不讓炒”，成為政策制定的重要焦點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，共有產權和普通住房的本質區別就是，通過減少流動性來換取購房成本的降低。換而言之，共有產權住房的轉讓是有一定的限制的，即政府回購優先。

在北京的最新政策中，共有產權住房的流動性，被進一步嚴格限制。

與此前的征求意見稿相比，9月20日公布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，刪除了轉讓規定中的一條，即“共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分”。

簡單地說，在現行辦法下，原購房人只能轉讓個人所持共有產權住房份額，但無論是原購房人還是新購房人，都不能購買政府份額的產權。

政府所持產權不出售，這也意味著，共有產權住房的性質不會轉變為商品房，將只會在共有產權資格家庭中流轉。其流動性大大降低，也更符合其“主要滿足居住需求”的屬性設定。

不僅是流動性，居住屬性方面，由于新的共有產權住房需要滿足現代年輕人和中等收入家庭的消費和生活需求，與過去的保障房不同，對共有產權住房的住房品質、面積標準、社區環境、設施配套均提出了新的要求。

為此，北京方面多次強調，共有產權住房的規劃、設計、建設，將以不低于甚至優于商品房的品質和質量標準進行。

這在政策層面也有體現。2014年《意見》要求，單套建筑面積控制在90 平方米以內，但此次《意見》僅規定共有產權住房應以中小套型為主，并未作出具體面積限制。

實際上，主要用以滿足中等收入家庭的共有產權住房可能會大于此前的試點控制面積。北京方面規定，公共租賃住房面積在60平米以下，共有產權住房則將嚴格控制60平米以下的套型比例，同時城六區套型上限90平米，郊區最大不超過120平米，要“通過政策設計引導住房梯度消費，滿足不同人群住房需求”。

這也讓共有產權住房的價格和產權比例引人關注。新城集團高級副總裁歐陽捷曾在接受21世紀經濟報道采訪時表示，在一線城市現有的政策條件和市場環境下，為了盡可能發揮共有產權住房的居住屬性，防止傷害居民購買積極性，應當由政府在產權比例分配中占到大頭。