據(jù)經(jīng)濟之聲《交易實況》報道，近期經(jīng)濟出現(xiàn)政策性企穩(wěn)。5月中采和匯豐PMI指數(shù)均略有回升，建筑業(yè)訂單大幅回升。隨著國家的進一步調(diào)控，很多機構(gòu)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，房地產(chǎn)企業(yè)極可能迎來新一輪的洗牌過程。與此相關(guān)的建筑行業(yè)也面臨著更大的壓力，亟需向更加精細(xì)化的管理方向轉(zhuǎn)型。在降息降準(zhǔn)、利率下降、首付比調(diào)低、認(rèn)房不認(rèn)貸、營業(yè)稅減免購房年限從5年降到2年等政策刺激下，北上廣深甚至出現(xiàn)10%以上的價格上漲。

哪些房地產(chǎn)公司開始出現(xiàn)投資價值？目前一二線城市地產(chǎn)銷量明顯回升，土地購置也開始加快。從上市公司的估值角度來看，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)在處于一個什么樣的估值水平，如果地產(chǎn)基本面開始回暖，這個估值有沒有修復(fù)的空間？國金證券財富中心策略分析師黃岑棟就此做出了分析解讀。

黃岑棟：其實從它最本身的一個估值角度來看，我們把房地產(chǎn)板塊打包一起來看，它現(xiàn)在動態(tài)的PE大概在20倍左右，但是去看萬科、金地、保利和招商地產(chǎn)，其實萬科現(xiàn)在總體動態(tài)估值也就是10倍，保利也就是10倍左右，招商地產(chǎn)大概是在16倍左右，金地在十幾倍。因此，總體上來看，對于一些比較大的龍頭企業(yè)為主的一些房地產(chǎn)，它的整體PE不是特別高，也就10倍到15倍之間。如果房地產(chǎn)基本面持續(xù)回暖，從目前整體趨勢上來看，這個可能性比較大，畢竟第一，目前整體的政策，尤其對于房地產(chǎn)政策還是屬于一個比較寬松的一種環(huán)境。一些地方政府還在不斷的出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策。因此我們覺得現(xiàn)在回暖的一個態(tài)勢，有可能會逐漸從現(xiàn)在的一線，慢慢延伸到二線、三線，這會形成一種趨勢。第二，貨幣政策還是比較寬松，也不排除未來還會有降息或者是降準(zhǔn)的這種可能性，就使得大家目前購房的成本一方面受到政策放松的影響，而出現(xiàn)一個成本的下降，另一方面，受于本次股市的上漲，也使得大家整體的收入出現(xiàn)一定程度的上升，這樣一來有利于他們購房。因此整體上來看，房價的趨勢回暖應(yīng)該還是會逐漸的進行下去。在這樣一個比較好的趨勢背景下，如果按照估值，就像以前估值平均水平的話，對于一些房地產(chǎn)尤其是一些龍頭而言，它們可能還會面臨40%到50%的上漲空間。

我們一直說，房地產(chǎn)企業(yè)有很大的庫存壓力。在降息降準(zhǔn)、利率下降之后，會為企業(yè)減多少壓力？這是否會在半年報中有所體現(xiàn)？

黃岑棟：其實房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，我覺得來自于兩方面，第一來自于它本身融資成本的壓力。第二是它庫存的壓力，由于去年整體銷量比較低迷，使得一些二、三線城市，包括一線城市整體庫存都達(dá)到一個歷史高位，但隨著近期一些城市的回暖，尤其在一線城市，包括深圳等，都是出現(xiàn)了比較明顯的回暖跡象，使得一線城市房地產(chǎn)企業(yè)庫存開始出現(xiàn)了下降，尤其深圳下降幅度非常之快。我覺得隨著后期整體需求比較旺盛的背景下，同時由于去年包括今年上半年整體新開工的面積比較多，因此，后期整體庫存可能會呈現(xiàn)出一種下降的態(tài)勢，而且會逐漸從一線慢慢延伸到二線和三線。

房地產(chǎn)行業(yè)也掀起“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮。老牌國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360公司從線下智能家居等硬件設(shè)施到線上云計算、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用開始合作。方興地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)巨擘騰訊的多個事業(yè)群合作打造“智慧家”。這樣的合作只是拉動銷售量，還是互聯(lián)網(wǎng)能給房地產(chǎn)企業(yè)還來新商業(yè)模式？

黃岑棟：它們在不斷進行一些轉(zhuǎn)型，原來由于經(jīng)濟比較低迷，使得大家對于房地產(chǎn)整體的消費也是處于下降的一種狀態(tài)，尤其去年，有一些企業(yè)渴望尋求一些轉(zhuǎn)型的可能性，對于大企業(yè)而言，它有可能會通過一些合并、通過一些收購去加大它的市場份額，從而使得企業(yè)去尋找這樣一個突破的可能性。但是對于其它一些中小企業(yè)而言，它們有可能就會去擁抱互聯(lián)網(wǎng)，形成新的商業(yè)模式，或者是以一種噱頭去刺激消費。我們看到方興地產(chǎn)，它就掌握了一個“智慧家”概念，隨著這樣一個科技的發(fā)展以及大家對于這樣的一個綜合要求，智能化和智慧化都會使得大家愿意去追捧，愿意獲得一些服務(wù)。因此對于這部分的企業(yè)而言，有可能和互聯(lián)網(wǎng)進行擁抱，去開發(fā)一些智能或者智慧化的理念，那么對它本身的銷量而言，會帶來一定的刺激，也會推動一種新的商業(yè)模式。對于大企業(yè)而言，要關(guān)注它們的一些轉(zhuǎn)型，比如老牌的國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)也做了一些轉(zhuǎn)型，包括萬科也在做一些轉(zhuǎn)型，這些東西我們愿意看到，而且我們希望通過轉(zhuǎn)型會給它們未來綜合發(fā)展提供一個比較好的契機。

現(xiàn)在房地產(chǎn)整體的行業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很多變化，在這種變化之下，像傳統(tǒng)這種大的房地產(chǎn)龍頭，比如像萬科，它現(xiàn)在是全國性布局相關(guān)的企業(yè)。還有一些比如說國企改革題材的像深圳國資委直接控股并且有望成為地產(chǎn)資源整合平臺的天健集團(000090)、 深振業(yè)A(000006)這樣一些題材，大家對于房地產(chǎn)投資邏輯，如何來看待？哪些題材更具備投資機會呢？

黃岑棟：對于整體投資而言，本身分為兩種，第一種是以事件性為觸發(fā)品牌的一些個股，比如有資源整合的一些概念或者資產(chǎn)注入的一些概念，這些肯定會在中短期內(nèi)獲得一些資金的追捧。其實從整體房地產(chǎn)一些二線和三線一些股票表現(xiàn)情況來看，之前表現(xiàn)也是非常好，畢竟里面有非常多的一些概念，但如果把這個時間點拉長，現(xiàn)在資產(chǎn)注入和資產(chǎn)整合能不能給未來整體帶來一個非常大的業(yè)績增長，能夠具有可持續(xù)性，這都需要打問號。對于萬科這樣一些龍頭性企業(yè)而言，包括保利、金地、招商等，這類企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)健，對于這些個股，值得中長期的投資者繼續(xù)關(guān)注。