上證報統計數據顯示，截至4月25日，已有99家A股房企披露了2016年年報，凈利潤增幅超過30%的有50家，78家實現業績正增長;房企不僅盈利能力同比回升，而且總體負債結構得到明顯優化，凈負債率大幅降低。不過，雖然2016年市場火爆、房企整體業績亮眼，但面對今年調控政策持續收緊、去杠桿趨勢不改等復雜的市場現狀，不少龍頭房企表達出謹慎樂觀的態度，擴大規模的需求不變，但會更加注重控制風險。

凈利潤率觸底回升

2016年房企銷售火爆，盈利明顯增長之格局早已鐵定。從銷售規模看，萬科、綠地控股營收超過2000億元，保利地產營收達1500余億元。同時2016年預收賬款的大幅增加，提升了2017年企業鎖定未來收益的能力。

從銷售凈利率看，99家已經披露年報的房企中，銷售凈利率超過10%的達51家，超過20%的有14家。浦東金橋因其自持物業比重較大而位居榜首，其凈利率達41.9%。陸家嘴、城投控股和上海臨港表現不俗，凈利率分別為25.5%、23%和21.6%。

傳統的四大A股上市房企“萬保招金”如今從規模上看，已經分別屬于不同梯隊，且差距還在拉大，其中萬科、保利處在千億軍團，而招商蛇口和金地集團仍在500億至600億元的規模徘徊。從盈利能力上看，盡管萬科賺錢最多，但單從銷售凈利潤率來看，萬科的盈利能力并不算最強，為11.8%，處行業平均水平;招商和金地雖然規模落后，但凈利潤率水平卻相對更高，分別為19.2%和15.5%;而央企保利在四大房企中相對較低，為11%。

負債結構明顯改善

作為資金密集型的房企，除了盈利能力外，負債情況也是一個重要指標，直接體現企業運營的健康程度。在房地產市場大豐收的2016年，房企融資成本大大降低，負債水平也更加健康。

在政策相對寬松的2016年，各種融資渠道通暢，房企再融資放開、貨幣政策寬松，較好的融資環境有效降低了融資成本;同時，2016年市場行情火爆，刺激房企加大投融資力度。2016年底，99家A股房企的有息負債率均有明顯改善，其中萬科A的有息負債率僅19.8%，保利地產為33%，招商蛇口為35%;較高的是泛海控股、泰禾集團等公司，其有息負債率分別為86%、75%。

從平均值看，億翰智庫房地產研究中心提供的統計數據顯示，截至4月20日，2016年80家房企的平均凈負債率下降至66.1%，較去年同期下降了15.3個百分點，下降幅度明顯;資產負債率為75.1%，較去年上升了0.1個百分點，主要由預收賬款大幅上升所致;扣除預收賬款后的資產負債率為51.9%，下降了1.0個百分點。

克而瑞房地產研究中心分析師房玲認為，綜合來看2016年房企的償債能力有了明顯提升，主要呈現出以下三大特點：一是債務穩步增長推動了房企加快規模擴張;二是在上半年公司債利好的前提下，多數房企完成了債務置換，債務長期化趨勢明顯;三是總體的融資成本進一步降低，但是房企間的分化較大，融資成本較低的多為央企、國企和部分聲譽良好、綜合實力較強的民營企業，中小企業仍需開辟多元化的渠道募資。

對后市謹慎樂觀

根據房企制定的2017年業績目標以及在業績發布會等各種公開場合的表態來看，預計今年規模房企銷售業績將平穩上升，千億房企的梯隊有望進一步擴容。克而瑞房地產研究中心按照復合增長率初步測算，龍湖、招商、魯能、新城、旭輝、首開、世茂、陽光城等8家房企2017年均有可能銷售規模破千億元。

然而，隨著樓市調控政策范圍的擴大，限購政策已經從一、二線城市向三、四線熱點城市延伸，限購、限貸、限售等條款手段步步升級、層層疊加，政策高壓之勢有增無減。從龍頭房企的年報來看，龍頭房企對2017年的經營和市場普遍持謹慎樂觀的態度，不少房企負責人表示2017年房地產市場將保持平穩運行，機遇與挑戰并存。

萬科公布2016年報之后，一個計提存貨減值準備引發業內高度關注。這筆涉及13.75億元貨值、11個城市11個項目的減值準備，不僅反映了萬科審慎的財務原則，也表明了萬科對未來市場的謹慎態度。公司相關負責人表示，這些項目絕大部分分布在三、四線城市，萬科對這些地方持謹慎態度。萬科年報中也表示，短期來看，市場環境依然復雜，熱點城市和三、四線城市持續分化。土地市場的調整滯后于住宅市場，以及行業自2016年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。

融創中國董事會主席孫宏斌對房地產市場的判斷則“非常悲觀”，他認為，如果調控持續的話，對房企的現金流影響將會特別大，雖然目前房企大多不缺錢，但資金壓力或許將會隨著調控的持續深入逐漸顯現。

對于市場和政策的不確定性，龍湖集團董事長吳亞軍也表示比較“忐忑”，需要小心駕馭。 (原標題：百家A股房企年報：盈利能力回升 負債結構優化)