根據目前的規定，公募REITs只能投資基礎建設，而這類項目的收益率偏低。海外市場，REITs的分紅回報率為4%~6%，年化綜合回報率為6%~14%，而擁有這種回報率的項目在國內基礎建設領域并不多。

公募REITs即將起航，人才至關重要。近一段時間，基金公司官網以及招聘網站上的公募REITs人才招聘信息非常顯眼。不少基金公司正在努力招攬人才，搭建業務團隊。

多家公司招募REITs人才

易方達基金在其官網上公開招聘REITs運營負責人及REITs投資經理。REITs運營負責人的工作包括建立基礎設施與不動產項目運營管理框架、制度與流程，協同投資經理參與整體投資流程、設定并實施項目運營方案等等。華夏基金的招聘對象包括REITs投后管理和公募REITs產品經理兩個崗位。寶盈基金則尋找REITs資產證券化業務崗及團隊長;海富通基金正在招聘公募基金REITs團隊負責人;華寶基金的需求是研究海內外基礎設施REITs的分析師。

基金公司對公募REITs寄望甚高，對相關人才“求賢若渴”。此前有公司發布招募REITs業務部門負責人以及業務人員的信息，給出了百萬年薪。

“公募REITs對于基金公司來說是全新的資產類別，很可能將決定下一個5年或10年的規模增長來源。公募REITs征求意見稿出臺后，大型公司立即招募人才屬于正常節奏。”一位基金公司公募REITs業務相關人士稱。

據其透露，目前基金公司招募公募REITs業務團隊采取內外結合的模式。“部分大型公募的子公司團隊可直接調到母公司;私募地產基金也有一些人才收到大基金公司的邀請。”

不過，多位業內人士表示，招聘剛剛開始，搭建業務團隊還不好判斷。“前幾年有很多做ABS、類REITs的團隊，但基本停留在產品設計發行階段，真正懂資產的人不多，專注基礎設施領域的就更少。從人才意愿來說，基金子公司團隊轉到母公司無可厚非。而外部人才對于公募REITs的發展前景還存有疑惑。并且符合要求的人才未必會選擇公募REITs。總的來說，REITs作為新興事物，參考海外市場發展情況，未來有較大的想象空間。有創新想法的人才加入的意愿會大一些。”上述基金公司公募REITs業務人士稱。

公募已啟動項目篩選

在招聘人才的同時，公募REITs的項目篩選工作也在推進。

一位業內人士表示，業內預期相關REITs修訂政策會在二三季度陸續出臺。近期賣方機構方面透露，公募已經啟動REITs項目的篩選，預計到年底會有10至20個REITs項目亮相。

一位基金子公司高管反饋，所在公司在積極關注公募REITs，不過手頭并無資源儲備，只能依靠股東方——證券公司尋找合適的項目，擬采取“股東方+公募基金+基金子公司”集團作戰模式推進公募REITs。“尋找收益率較高的項目有難度。近期接觸到的基礎設施類ABS，發行方為大型國企，融資成本僅1.7%-1.8%。若未來公募REITs收益率也是在這一區間，很難在普通投資者中推廣。”

“我們也在密切關注公募REITs產品，正在和股東溝通尋找項目。只是暫時還沒有突破。各大公司都在尋找項目，優質項目數量并不多，又到了考驗基金公司綜合實力的時候。”一位基金公司高管說。

上述基金公司公募REITs業務人士表示，創新業務確實會加快基金公司規模的增長速度，但同時也是一把雙刃劍。“公募REITs不屬于公募基金傳統投資研究范圍，進入門檻太高，中小基金公司無論是在人才投入還是資產獲取上都不具備優勢。公募REITs業務前期應該還是大型基金公司以及少數具有資源優勢的中小公司參與。”

諾德基金表示，目前公募只能投資標準化產品，REITS的出現彌補了這一缺憾，也為普通投資者通過公募產品進入非標領域提供了工具。雖然目前國內公募REITS還不允許參與商業化地產，但已為將來商業化地產和住宅加入REITS奠定了基礎。

仍存在一些難題

未來，REITs市場規模可達萬億級別，被業內視為公募基金行業規模和利潤新的增長點。然而，過程中一些難題必須攻克。

諾德基金認為，優質項目的篩選以及如何解決流動性問題將是公募REITs業務面臨的主要問題。目前規定只能投資基礎建設，而基礎建設項目每年的回報收益率偏低。按照海外市場經驗，REITs的一般分紅回報率在4%-6%之間，年化綜合回報率在6%-14%，這種回報率的項目在國內基礎建設領域并不多。此外，退出機制和交易流動性問題也必須解決，否則就需要基金公司自己尋找交易對手或者掛牌，交易缺乏流動性將會是死水一潭，會極大制約REITs的發展。

“在國內目前政策稅收環境下推出公募REITs已屬不易，就像養老FOF的推出，盡管目前還未和養老遞延稅銜接，但畢竟邁出了第一步。公募基金產品作為普通投資者進入金融或資本市場的主要工具之一，必將成為今后經濟建設發展的重要投資手段。”諾德基金稱。

深圳一家基金公司權益投資部總經理也認為，公募REITs起航，離大規模推行還要很長的時間，短期帶來的真實融資影響有限。4月29日發布的通知，只是中國REITs的起點。但是，相關的項目評估標準、最為重要的稅收中性政策都尚未明確，中國REITs要達到成熟還要經歷漫長的過程。

“國內比較有價值的REITs項目主要是市政、倉儲物流和園區項目，原因是這些項目大部分杠桿較高，背景多是國企央企，通過REITs有助于這些企業降杠桿，符合當前國家政策的導向。”上述人士表示，最好的項目應該是這些優先支持的行業里收益率較高的企業，但未來實際操作中還是存在一些問題，比如地方政府的意愿等;傳統基建項目中能夠進行REITs的主要是公路、水電站和軌道交通等，這些項目多屬于國家重要基礎設施，具體的收費原則要兼顧民生和地方政府控制力，實際收益率偏低，做成REITs吸引力未必夠。

上述人士還表示，REITs的底層資產要求非常高，真正符合要求的非常少，不少機構也不太愿意將好的項目拿出來。“資產如何定價估值，所有權如何轉移，稅收如何處理，很多細節需要明確。”(記者 陸慧婧 方麗)