由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2017年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會將于5月9日上午9:30在中冶大廈9層會議室(北京朝陽區曙光西里28號)召開。中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、研究員牛鳳瑞對中國樓市提出六個問題,同時他表示,這些理論問題不解決,中國的房地產長效機制的建立就無從談起。

文字實錄:

牛鳳瑞:

各位同志,各位朋友,今天每年一度的皮書發布會,對我來說有兩個特點:第一個特點,我有一篇文章投稿了,他們用了;第二個特點就是今天讓我第一個發言。為了節省大家的時間,稿子印了大家看就行了。我今天把我有關中國房地產研究的一些思想方法給大家作簡單的匯報

新一輪樓市調控在繼續,今年的樓市走勢如何大家都很關注。樓市走勢有其存在的歷史延續性,展望今年的樓市首先要看看以往樓市發生了什么。我們首先看看去年的樓市回顧。去年的樓市總體態勢我用三句話來概括:一、市場交易量價再創歷史新高;二、年內市場波動再創最大波幅;三、政策調控創最短周期,不到一年,政策又回到了原點。

去年的樓市又是以往五年、十年,甚至十幾年我們市場矛盾積累演化的結果。以往十幾年中國的樓市總體態勢也可以有三句話來概括:一、樓市泡沫漲而不破。二、樓市拐點來而復返。三、房價調控不降反升。這三句話可以概括我們十幾年的中國樓市的總體態勢。樓市的信息有月度、季度、年度的同比、環比變化,又有結構性的區域性變化。這些變化對于市場主體具有決策參考價值,但是如果進行宏觀政策的調整,主要應該依據樓市的長期變化和走勢。這是兩個思維邏輯的起點。所以我一直主張,我們的藍皮書不僅要為樓市交易主體和短期的政策調整提供貢獻智慧,更要為政策的長遠調整,特別是建立長效機制提供相應的方案選擇。這是我講的第一個觀點。

第二,今年的樓市展望。今年樓市是去年樓市的延續,由于我們的思維和體制的慣性,今年的樓市依然是政策市,樓市走勢的方向盤依然掌控在政府之手,政策依然對樓市發揮關鍵性的影響。而政策實施的成本與效果的比較,對建立房地產長效機制發揮著何種作用依然是人制互建。分類調控、因城施策雖然已經成為共識,但是以調控房價為中心,以遏制炒房為重點的政策目標依然繼續。過度依賴行政手段的調控方式依然大行其道,急于達到調控目的的政策密集出臺,力度不斷加大,也依然是一種主流的認識。但是房價理性回歸,回歸到何處?何為理性?控制房價過快上漲,何為過快?量的界限在哪里?如何把握相應相關的力度和節奏?依然眾說紛紜,莫衷一是。

“房子是用來住的,不是用來炒的”,重申房子的基本功能和屬性,這是常識。但是房子具有居住和保值增值的雙重功能也是事實,也是常識,炒房的前提是房價上漲的預期,炒房的動力在于有錢可賺,未炒房子的最后接盤者還是用來住的。由于對樓市客觀規律和房地產的性質、特點、定位、基本功能等缺乏理論上的共識,中央反復強調的建立房地產長效機制,穩定市場供求預期依然是一個美好的愿望,年度取得實質性進展的可能性不大。由于樓市基本面還沒有發生根本性的變化,估計今年下半年樓市總體上將強烈觀望,量制價穩的態勢。但是不同區域表現會有很大的不同,我們的一線城市和熱點地區由于強力調控樓市將量跌價穩,以二線城市為代表的區域性中心城市,樓市的量價穩中有升,將是大概率的事件,庫存較大的三、四線城市去庫存壓力依然山大,但是價格大幅度下降的概率極小。這是我對今年市場的一個判斷。

對于地價來說,中國的樓市地價將維持高位,無論怎么調控恐怕不會有大的改變。市場分化、企業重組并購的勢頭不減,行業的集中度持續上升。我國樓市的這種年度態勢和多年走勢表明一個基本真理或者一個基本事實,行政的力量往往扭不過市場的力量,調控政策的方向與市場規律相吻合才能發揮事半功倍的效果,否則很難達到預期的目標。

最后一個觀點,樓市需要理清幾個深層次的思考,樓市健康穩定的發展是全國上下的共同愿望,建立房地產發展的長效機制也是中央一再強調的目標,欲達此目的,前提是理清相關的理論問題,達到思想認識的共識。我提六個問題:

第一,中國房地產是虛擬經濟還是實體經濟,我們很多大人物高層決策者仍然認為是虛擬經濟。中國的樓市與股市等同嗎?房地產業應否按照西方的理論進行調控?這是我們需要解決的。為什么各行各業市場交易火爆都會受到不同程度的歡迎和吹捧,至少不會被輿論圍剿。唯獨樓市成為例外,這很令人深思。

第二,從防止資產泡沫關注民生的角度,房價過快上漲應該受到政策的限制。但中國房價上漲的原因何在?能否控制?房價上漲與房價下降何者對于中國國民經濟的影響意味著更不可控的風險,這個思想影響明確。難道房價下降的前景就那么美好?那么令人向往?值得我們政策的不遺余力?

第三,中國的房子夠住了嗎?夠住的標準在哪?炒房是中國樓盤需求的主體嗎?控制炒房的鑰匙是限嗎?賤買貴賣在各行業均被允許,房地產例外的依據何在?

第四,樓市與金融安全密切相關,但是中國金融安全的風險主要來自于樓市嗎?或者說中國金融安全的風險防范主陣地是在樓市還是在金融機構本身?

第五,農村土地入市或者是農村經營型建設用地入市能夠解決中國樓市的困局嗎?中國農村經濟型建設用地或者農村土地入市將產生何種關聯性影響?

第六,房地產政策與住房政策有何種關系?兩者等同嗎?作為產業政策的房地產調控應該或者能否擔負起作為社會政策、住房政策的全部責任嗎?

這種理論問題不解決,中國的房地產長效機制的建立就無從談起。謝謝。