日前，網(wǎng)傳湖北省恩施(樓盤)市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)警的通知》的“紅頭”文件，針對社會反映比較強(qiáng)烈的斷崖式降價(jià)問題進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，對十條降價(jià)現(xiàn)象提出預(yù)警和相應(yīng)的整改措施，房協(xié)還表示將協(xié)助主管部門對備案價(jià)格的下限底價(jià)進(jìn)行制度性約束，確定良性的降價(jià)幅度比例區(qū)間。

今日，證券時(shí)報(bào)記者致電恩施市住建局求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“市房協(xié)房價(jià)預(yù)警文件屬實(shí)，我看過，這是市房協(xié)根據(jù)市場情況自己發(fā)布的。”

01

文件披露十條“罪狀”

根據(jù)這份文件，當(dāng)前恩施市樓盤降價(jià)的主要表現(xiàn)有十條，其中有四條明確了調(diào)查數(shù)據(jù)：有的樓盤高備案價(jià)，低價(jià)開盤，降價(jià)幅度在備案價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)800元-1200元/平米;部分樓盤采取分期預(yù)售和銷售，前后價(jià)格降幅在300元-500元/平米;有的樓盤無故不按市場價(jià)格規(guī)律辦事，樓盤整體價(jià)格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盤采取甩賣價(jià)格拋售，成交價(jià)格在4000元-4500元/平米之間。

另外六條則包括低價(jià)誘客，引起市場波動(dòng)極大;綜合成本與實(shí)際銷售價(jià)格形成巨大反差，給樓盤留下不可持續(xù)發(fā)展的空間;低價(jià)蓄客，甚至未辦理預(yù)售許可證即變相收取押金和辦卡;以分銷、電銷方式與第三方合作降價(jià)，用工程款抵扣房、內(nèi)部福利房等變相降價(jià)擾亂市場;銷售人員到其他售樓部外拉客，影響惡劣;違反相關(guān)規(guī)范，樓層設(shè)計(jì)高度降低至2.7米左右，為購房者入駐埋下矛盾隱患等。

02

恩施樓市現(xiàn)狀：

去庫存與補(bǔ)庫存的循環(huán)

過去兩年間，同許多三四線樓市一樣，恩施也迎來了一波大漲。

隨著樓市去庫存政策的推進(jìn)，恩施州在2016年6月出臺了房地產(chǎn)去庫存的各項(xiàng)政策，包括調(diào)低首付比例，首套房公積金貸首付低至20%，二套符合首套標(biāo)準(zhǔn)的，首付僅需30%;擴(kuò)大提取適用范圍，購房除本人、配偶外，子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一套房;每年可提取一次公積金償還銀行本息;農(nóng)民工、個(gè)體戶進(jìn)入公積金覆蓋范圍，繳存足額連續(xù)6個(gè)月以上即可申請公積金貸款等。

與此同時(shí)，棚改貨幣化安置力度也有所加

這一政策取得了明顯的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交單價(jià)比去年上漲了592.64元/平方米，達(dá)到4988.64元/平方米;而2018年更上漲了1176.94元，漲幅達(dá)到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出現(xiàn)了“搶房”的白熱化趨勢;2018年成交量同期相比上漲7.29%，累計(jì)總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲26.58%。

值得注意的是，去化周期已經(jīng)開始拉長。2017年恩施市新建商品房出清周期為5個(gè)月左右，但根據(jù)2018年的報(bào)告，這一周期已經(jīng)接近10個(gè)月。而新建非商品住宅庫存高企，現(xiàn)有存量出清約需55個(gè)月。另一方面，補(bǔ)庫存還在進(jìn)行時(shí)。2018年，恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。

03

恩施位于湖北省西部，屬于典型三四線城市。此次限制降價(jià)的做法，也被認(rèn)為反映出政府部門“托市”的思路。

恩施土家族苗族自治州包括1市7縣，州政府所在地恩施市是縣級市，其他七個(gè)縣包括利川、建始、巴東、宣恩、咸豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總?cè)丝?2萬，城市建成區(qū)面積45平方公里。

記者注意到，2019年2月底由恩施州房協(xié)發(fā)布的《2018年度恩施房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，2018年恩施市新建商品住宅成交均價(jià)為6165.58元/平米，為全州最高，是該州房價(jià)最低的巴東縣均價(jià)的兩倍以上。相比之下，余盤甩賣的價(jià)格比均價(jià)下降了30%左右，幾乎同2016年房價(jià)尚未開始快速拉升時(shí)的價(jià)格持平。

由于交通等原因，恩施州的經(jīng)濟(jì)情況相對不夠發(fā)達(dá)。官方數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施州GDP總量為871億元，是湖北省唯一一個(gè)未過千億的市州。

去年恩施州GDP增速為6.2%，同樣是省內(nèi)最低水平。

就區(qū)縣經(jīng)濟(jì)而言，2018年，恩施市的政府債務(wù)余額為67.4億元，在湖北省各縣市中，規(guī)模僅次于武漢(樓盤)市瞎的黃陂區(qū)和江夏區(qū)。根據(jù)國盛證券的統(tǒng)計(jì)，2018年恩施市的債務(wù)率(地方政府債務(wù)余額/綜合財(cái)力)為150.4%。

恩施只是全國不發(fā)達(dá)城市的代表，屬于三四線城市中經(jīng)濟(jì)相對落后區(qū)域。對房地產(chǎn)有一定依賴度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，

該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年恩施州完成房地產(chǎn)開發(fā)總投資130.76億元，同比上漲27.14%;恩施土地出讓金規(guī)模為45.34億元，同比漲幅超過100%。

這也反映出當(dāng)前三四線樓市的一種普遍現(xiàn)狀，即隨著房地產(chǎn)市場的降溫，很多城市開始擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入受到影響，因此會出臺托底性調(diào)控手段。

他指出，

在此之前，已有部分城市有過“止跌”的做法。今年3月，贛州（樓盤）市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價(jià)房銷售通知，要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批。在安徽的合肥（樓盤）、碭山、蕪湖（樓盤）等地，均出現(xiàn)過房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)銷售后又被叫停的情況。

04

潮水退去，三四線開始裸泳

對于恩施樓市而言，可能是短期上漲太快，需求退潮后剌激效力消退，就出現(xiàn)了降價(jià)壓力。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長、中國社科院競爭力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任鄒琳華對記者表示，

根據(jù)易居研究院中國百城房價(jià)報(bào)告，今年1-4月份全國三四線城市房價(jià)漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2017年的高位水平，即明顯走出了“過快上漲”的區(qū)間，同時(shí)此類漲幅也低于全國10.2%的平均水平，這體現(xiàn)了當(dāng)前房價(jià)繼續(xù)降溫的態(tài)勢。

該文件也只是預(yù)警作用，降價(jià)作為市場行為，即使是政府也沒有有效手段來改變。

自2018年6月開始，棚改風(fēng)向開始變化，住建部六部委隨后也表示將控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。過去兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要?jiǎng)恿Σ辉伲@些地區(qū)所面臨的缺乏經(jīng)濟(jì)和人口支撐的真實(shí)情況也就浮出了水面。當(dāng)潮水退去，恩施市房協(xié)也只能要求各個(gè)企業(yè)與之“共克時(shí)艱”。不過，鄒琳華也表示，

但必須要看到的是，三四線樓市也尚未達(dá)到房價(jià)轉(zhuǎn)跌的臨界點(diǎn)。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年4月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.03%，漲速比上月收窄0.242個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為71個(gè)，比上月減少1個(gè)，上漲城市占比為60%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，房價(jià)應(yīng)該基于市場規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)在合理區(qū)間波動(dòng)。對于相關(guān)開發(fā)商和中介公司來說，后續(xù)營銷方面需要積極管控，防范為(博客,微博)了沖業(yè)績而亂降價(jià)，或者是做一些名不副實(shí)的假降價(jià)。

畢竟，房子是用來住不是用來炒的，這是大家喜聞樂見且熱切盼望的。