高層住宅建設符合各項規劃要求,卻被相鄰低層住宅業主認定其擋了自己的陽光,并將高層住宅開發商告上法庭討要采光權。

    令高層住宅開發商沒有想到的是,法院最終判決其構成侵權,并要其按建筑面積每平方米100元賠付79位業主。

    《法制日報》記者了解到,這是湖北省武漢市首例業主討要采光權獲勝系列案。

    參與審理此系列案的武漢市中級人民法院法官駱朝輝稱,該案的難點在于法律適用和司法鑒定等舉證,雖然79位業主獲得了一定的金錢賠償,但一時還是無法改變采光權受影響的現實。該案最終判決結果的示范意義要大于其實質意義,建議規劃審批部門加強監管,預見和避免再次出現類似侵犯采光權的情況。

    司法鑒定確定日照時間成關鍵

    系列案件原告是武漢市電力儀表廠宿舍10棟、11棟的79戶業主,被告是相鄰的“銀海雅苑”高層住宅樓的開發商武漢銀海置業有限公司。

    11棟居民繆靜等7戶業主最先向法院提起訴訟。2008年3月17日,他們分別向洪山區人民法院提起訴訟,稱被告興建的“銀海雅苑”影響了自家房屋的采光,請求判令被告賠償經濟損失8萬元。

    一審法院審理查明,繆靜等居住的武漢市電力儀表廠宿舍第11棟住宅樓竣工于2000年,為南北朝向的條式建筑；當時,原告住宅樓的南側是武漢市電力儀表廠的一片低矮廠房,房屋間距充足,原告住房的日照充分。

    2006年5月底,武漢銀海置業有限公司在原告住房南側開發的“銀海雅苑”住宅項目主體工程竣工。

    為確定侵權事實,2009年1月15日正午,洪山區法院承辦法官到武漢市電力儀表廠宿舍第10棟、11棟處進行了實地勘驗,確定了7名業主中房屋建筑面積最大一家的日照時間約38分鐘,并根據生活常識推定同棟樓其他業主的房屋在同一天的日照時間略短于38分鐘。

    一審中,被告主張,在無鑒定部門鑒定結論的情況下,不能直接采信法院的勘驗筆錄。

    對此,一審法院認為,關于冬至日陽光對原告房屋的日照時間,是可以通過現場勘驗,并運用日常經驗常識進行判斷,對被告的抗辯請求不予支持。

    一審法院判決,被告武漢銀海置業有限公司按原告房屋建筑面積每平方米100元標準賠償。

    武漢銀海置業有限公司不服一審判決,向武漢市中級人民法院提起上訴,并再次提出不能以現場勘驗替代權威機構鑒定。

    武漢中院最終委托湖北省科學技術咨詢服務中心,就原告繆靜的房屋采光時間是否達標進行司法鑒定。

    2010年5月31日,該鑒定部門出具《湖北省科學技術咨詢服務中心技術鑒定書》,結論是:繆靜家日照時間未達到冬至日1小時日照標準。

    因被上訴人提出異議,同年11月28日,該鑒定部門再次進行補充鑒定,結論是:繆靜家日照時間為48分鐘,根據《城市居住區規劃設計規范》舊區改建的項目內新建住宅日照標準可酌情降低,但不應低于大寒日日照1小時的標準規定,采光權受侵犯。

    上訴人對鑒定結論無異議。不過被上訴人認為,鑒定結論中提及的《城市居住區規劃設計規范》適用于報建項目本身,不適用于報建項目周邊住宅。

    武漢中院在武漢市國土資源和信息規劃中心查詢“銀海雅苑”項目檔案,其中無該項目為舊城改建項目的相關檔案材料記載。

    最終,武漢中院除對一審以推定認定繆靜家日照時間為38分鐘的事實不予認定,其他事實均予確認。

    2011年10月,武漢中院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。

    見到有業主依法維權獲勝,武漢市電力儀表廠宿舍10棟、11棟另外72名業主也向法院提起訴訟,并最終獲勝。

    “他們能獲勝關鍵,就是有了關于日照時間的司法鑒定。”駱朝輝說。

    符合規劃要求不是侵權抗辯理由

    謝斌老人是武漢市電力儀表廠宿舍第10棟住宅樓的一名住戶,她是第二批起訴武漢銀海置業有限公司討要采光權的72名業主之一。

    2013年7月,謝斌以武漢銀海置業有限公司建設的“銀海雅苑”住宅項目導致其住宅的通風、采光、日照受到嚴重影響為由,向洪山區法院提出訴訟,請求判令武漢銀海置業有限公司賠償經濟損失。

    武漢銀海置業有限公司辯稱,在報建過程中,規劃部門嚴格按照武漢市人民政府《武漢市城市建筑規劃管理技術規定》審核,同時充分考慮了謝斌房屋的通風采光問題,特意調整了“銀海雅苑”小區4棟住宅樓的方位及間隙,且“銀海雅苑”項目與謝斌住宅間距符合規定要求,不存在侵權行為。

    一審法院依據此前《湖北省科學技術咨詢服務中心技術鑒定書》及前7戶業主的系列生效民事判決,最終判決武漢銀海置業有限公司構成侵權并須按房屋建筑面積每平方米100元標準給予謝斌賠償。

    武漢銀海置業有限公司不服,提起上訴,其上訴理由中有一條是:“銀海雅苑”小區的建設符合各項規劃要求,不存在侵權行為,規劃部門進行了嚴格的規劃審核；在房屋的間距及通風采光問題上,均作出全面細致考察,還特意調整了“銀海雅苑”小區4棟住宅樓的方位及間隙,其目的是為保障謝斌居住小區的相鄰權；該公司嚴格按照規劃要求進行了施工,沒有任何違規行為。

    對武漢銀海置業有限公司的該條上訴理由,武漢中院審理后認為,建筑物本身是否符合規劃要求,與是否侵犯相鄰建筑的采光、日照權之間并無必然聯系；“銀海雅苑”小區符合規劃要求,只能說明銀海公司主觀上并不存在明顯過錯,但采光權等民事責任的承擔,并不以侵害人存在過錯為前提,只要存在損害后果和因果關系即可認定。

    是采光權還是日照權成焦點

    駱朝輝告訴《法制日報》記者,該系列案件審理過程中,還有一個爭議焦點就是法律適用問題,是適用民法通則關于采光權的規定還是適用物權法關于日照權的規定。

    武漢銀海置業有限公司開發的“銀海雅苑”項目于2004年報建,2006年12月交付使用。據此,該公司提出,2007年出臺的物權法才開始對陽光權有規定,該法不具有追溯力。

    在上訴中,武漢銀海置業有限公司認為一審法院適用民法通則作出判決為適用法律錯誤。“民法通則第八十三條規定了采光權,而本案所涉的是日照權,一審法院以采光權代替日照權顯然是張冠李戴,明顯適用法律錯誤?！痹谏显V理由中,該公司作此表述。

    對此,武漢中院認為,采光權與日照權是雖有不同但互有聯系的概念,日照權通常也稱為“自然采光權”,兩者存在一定的競合；民法通則第八十三條是針對相鄰關系的規定,該條款列舉了常見的相鄰關系,但并非僅適用于所列舉的相鄰關系；此外,《城市居住區規劃設計規范》發布于銀海雅苑小區建設之前,該規范已對住宅建筑的日照標準作出了明確規定。

    民法通則第八十三條規定,不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。

    “故一審法院適用法律并無不當,銀海公司的該項上訴理由缺乏法律依據,本院不予支持?！蔽錆h中院稱。

    今年1月30日,武漢中院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。

    “第二批72戶業主也是按房屋建筑面積每平方米獲賠100元的標準補償。”駱朝輝透露。

    □本報記者劉志月