放棄杭州鋁合金生意來寧做“二房東”

杭州人小蔣長期扎根南京仙林地區，手上攥著四五十套房產。他是一名職業“二房東”，雖然這些房產沒有一套真正屬于他，但他每天都能通過出租這些房屋“掘金”，并準備用賺到的錢購買一套真正屬于自己的住房。

職業“二房東”如何運作？他們的身上又有著怎樣的故事？近日，記者走近職業“二房東”的包租生活。

小蔣個頭不高，卻和其他浙商一樣具有敏銳的投資眼光。3年前，他還在杭州經營鋁合金生意，2家門面一年可以帶來10多萬元收入。由于業務單位經常拖欠貨款，他果斷決定放棄鋁合金生意。

當時，小蔣的大姨子已經先行一步，來到了南京仙林從事房屋出租生意。一家人從中看到了商機，于是小蔣等人陸續來到南京發展。

職業“二房東”有“不常為外人道”的獨特運作模式。首先，為了保證足夠的利潤空間，小蔣只選毛坯房整租，而精裝修房一般租價較高，留給“二房東”的運作空間太小。

其次，毛坯房如何裝修非常關鍵。一般來說，小蔣會對房屋進行簡單裝修，裝修標準基本滿足居住需求即可。裝修中的水電材料自行采購，盡量壓縮成本。裝修時盡量多分割出房間，實現利益最大化。“一般來說，一套約130平方米的三室二廳公寓，裝修費只需約6萬元。”小蔣說。

第三，與房主的租期必須簽長約。由于自己要投入裝修費用，他們一般都要求租期滿5年甚至更長。

“一家人”3年時間盤下200多套房

130平方米毛坯房裝修后出租，“二房東”收益幾何？

小蔣以他手中的出租房舉例說，根據目前仙林地區的房租水平，一間20平方米、帶獨立衛生間的朝南臥室每月大約1300—1400元，客廳改造成的臥室價格略低，每月大約1100—1200元。次臥每月大約1000元左右，朝北小房間再低一些，每月七八百元。

“一般來說，一套130平方米的三室二廳房屋，總租價在5000元左右。”小蔣說，減去每月支付給房東的2800元租金，“二房東”每月每套房能賺到差價2000多元。

2000多元差價并非利潤，因為前3年“二房東”需要消化裝修成本，因此基本沒有利潤。后兩年“二房東”才開始賺錢，但每年還要除掉2—3個月的空租期。

由于敏銳把握住了商機，加上自己勤快誠信，小蔣手中掌握的房屋數量越來越多。3年來，他手頭已攥有四五十套出租房，其中在南大和園小區就有20多套。如果加上他弟弟、小舅子等人掌握的出租房，小蔣一家在仙林總共掌握了200多套出租房。

棲霞公安分局仙林派出所統計顯示，在仙林地區，像小蔣這樣的職業“二房東”有120多名。為了管好“財源”，這些職業“二房東”每兩三天就要到出租房巡視一番，忙著簽訂合同、續租、收錢、維修等各種事宜。

租客要求逐漸提升，“二房東”最擔心群租安全

有人形容“二房東”做的是無本萬利生意，只要包下出租房就可以在家里躺著收錢。不過，在小蔣眼里，根本不是這么回事。

小蔣告訴記者，出租房尤其是群租房人員流動較快，不少人只租兩三個月，他從簽訂租賃合同，到辦理租客暫住手續，再到協調各種事務，“很少有閑下來的時候。”

平時，小蔣最擔心的是群租安全問題，為了確認暫住人口不會是壞人，他在租客入住3天內，會主動到公安機關為租客登記備案。此外，為了防止發生火災，小蔣還為每個出租屋配備了滅火器。

“這兩年房屋轉租市場發生了很大變化。”小蔣介紹，例如，以前毛坯房裝修，根本原則是利益最大化，隔出的房間越多越好。但現在租客要求提高了，房屋裝修原有格局基本保持不變。

為了防止群租產生鄰里糾紛，小蔣在和租客的合同中還明確約定，房客不得產生噪音，不得影響小區環境，否則視為違約。“為了協調群租矛盾，仙林派出所幫助我們做了大量工作，例如擬訂群租公約等，這一點要特別感謝他們。”他說。