“3·30新政”等利好政策持續(xù)發(fā)酵，以及部分A股投資者將獲利資金轉(zhuǎn)投樓市，一線城市樓市提早“入夏”，其中深圳房價漲幅領(lǐng)漲全國。可是，房企的好日子來了嗎？股市走牛對樓市抽血和輸血效應(yīng)哪個更強(qiáng)？哪些城市有望成為“白銀時代”房價上漲的領(lǐng)頭羊？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此展開了調(diào)查。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

房地產(chǎn)市場的逐步回暖，已經(jīng)成為業(yè)界最熱門的話題。如同2007年一樣，A股市場的牛市會不會帶來房地產(chǎn)的牛市？正日益成為業(yè)界關(guān)注的熱門話題。

樓市回暖傳導(dǎo)至地價

樓市的火爆，正在傳導(dǎo)至土地市場。各城市之間，從房企對于土地的青睞度，可以折射到房價上。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，一線城市住宅用地雖然成交7宗，但其中有5宗上海的動遷安置房，其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠(yuǎn)郊土地。從目前看，北京與上海等城市待售土地均非常少。

在一線城市減少土地供應(yīng)的情況下，房企逐漸將爭奪土地的戰(zhàn)場放到二線城市。截至5月18日，二線城市合計(jì)成交住宅類土地81宗，平均溢價率達(dá)到了16.83%的年內(nèi)新高，平均成交樓面價也達(dá)到了1836元每平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“3·30新政”對樓市的影響主要體現(xiàn)在一二線城市，這種情況下，房企對一二線土地市場的爭奪出現(xiàn)了白熱化，特別是一線城市，土地價格明顯處于高位，房企競爭激烈。從未來預(yù)期看，房地產(chǎn)市場的刺激政策還會繼續(xù)出現(xiàn)，而一二線的土地供給卻越來越少。這種情況必然會影響未來土地市場的價格。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果來看并未觸及根本，北上廣深需求增長依然受到限購制約，三四線城市新增主動需求依然難以為繼，因此絕大部分城市商品住宅價格水平依然處于較低位水平。

投資要看存銷比

庫存量和存銷比一直是影響房價的重要因素。

截至2015年4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長11%。4月份整體市場成交相對比較活躍，這使得庫存繼3月份出現(xiàn)下滑后繼續(xù)下行。

4月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。而在2015年3月份，該存銷比數(shù)值為15.5個月。這說明4月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情相比3月份開始好轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。可以預(yù)計(jì)的是，在各類救市政策效應(yīng)積極釋放的背景下，包括改善性購房需求的積極釋放，將促使后期存銷比具備下滑動力。

從35個城市的具體數(shù)值看，煙臺的存銷比數(shù)值最高，超過了35個月。

對于煙臺的庫存高企，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，山東把城市規(guī)劃得過大了，比如一個城市的人口規(guī)劃有400萬人，但規(guī)劃過大的城市面積加起來，與實(shí)際人口的占地相比，要大很多。這樣的話，各城市才能有更多的建設(shè)用地指標(biāo)，才能更多地去銷售土地，增加財(cái)政收入。如果再疊加前幾年過速的土地指標(biāo)使用，就使現(xiàn)在的庫存量比較大。

李鐵崗認(rèn)為，進(jìn)入白銀時代，投資、投機(jī)性需求在減少；而剛需和人口的增長有很大關(guān)系，不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放，因此造成目前庫存環(huán)節(jié)壓力比較大。“在供給增大，需求沒有上漲的情況下，價格自然就會下行。每個城市都感覺能吸引外面的人。在總量大的情況下，城市的區(qū)域吸附能力小。”

而天津作為二線城市，去化速度相對較慢。雖然天津的去化周期已從2015年3月份的28.6個月下降到27.5個月，但去庫存壓力仍然較大。

在天津中原投資顧問部總監(jiān)高飛看來，天津的購買力還是比較低，很難像北京、深圳一樣炒作，房價應(yīng)該是穩(wěn)定的，和人均收入及人口的數(shù)量有直接關(guān)系。天津市沒有太多的外地人，因?yàn)樘旖虼蠖嗍枪S、制造業(yè)等，不像北京、上海有大量的服務(wù)業(yè)和金融總部，所以房價很難有一個好的預(yù)期。

上述機(jī)構(gòu)的研報(bào)稱，總體來講，煙臺、北海、天津、荊門和西安五個城市的存銷比數(shù)值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為7.4個月，預(yù)計(jì)后期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

雖然大多數(shù)城市的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)牛市，但是在以深圳為代表的一部分房地產(chǎn)市場還是有望在下半年走牛。

《《《

房企篇1

量升價穩(wěn) 一線城市房企賣房不難賺錢難

“4月份我們公司全國來訪超過7萬組，環(huán)比增長超過兩成，五一小長假認(rèn)購金額更是增長1倍，市場信心大幅提升”，保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

在“3·30新政”出臺以及降息、降準(zhǔn)等利好政策疊加效應(yīng)下，上市房企4月份銷售額呈現(xiàn)明顯回升勢頭，尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢頭下，部分房企的當(dāng)月銷售額更是翻倍。

然而，單月的熱銷難言市場已經(jīng)反轉(zhuǎn)，硬幣的另一面是上市房企的銷售目標(biāo)完成率仍不樂觀。多位房企高管向記者表示，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫存壓力依舊較大，抓住市場窗口期堅(jiān)決走量仍是目前最主要的策略。

大型房企受益樓市新政

相比于2、3月份房企銷售業(yè)績“普跌”的勢頭，4月份上市房企銷售紛紛上揚(yáng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的萬科、恒大、保利等20家已公布業(yè)績的上市房企中，僅有5家房企銷售金額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑現(xiàn)象，其余房企無論是環(huán)比還是同比均呈現(xiàn)上漲勢頭。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪刺激政策的主要受益對象是改善性需求，該類型產(chǎn)品占比較高的房企銷售回暖的勢頭更明顯。

龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市，萬科、恒大、保利及萬達(dá)的單月銷售額在百億元以上。保利地產(chǎn)同比、環(huán)比銷售增幅均超過60%，萬科、萬達(dá)同比銷售增幅也在30%以上。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，相對于中小型房企，大型房企不僅具備品牌優(yōu)勢，廣泛的布局讓其在價格調(diào)整上具備更大操作空間，在營銷模式上也能更好地與互聯(lián)網(wǎng)或金融企業(yè)合作，采用眾籌等新型銷售模式。在行業(yè)集中度提高的大背景下，大型房企將是市場回暖的主要受益對象。

不過，由于目前市場回暖集中在一二線城市，三四線城市成交依然疲弱，導(dǎo)致部分房企并沒有從本輪回暖潮中受益。重點(diǎn)布局在三四線城市的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去年同期出現(xiàn)下滑。

保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者表示，從公司4月份的銷售情況來看，一二線重點(diǎn)城市銷售環(huán)比增長達(dá)50%以上，回暖跡象明顯，但沈陽、無錫、佛山等二三線城市及北方區(qū)域?qū)鞘行抡玫姆磻?yīng)較為滯后，樓市新政對各地樓市影響顯現(xiàn)出差異化。

房企目標(biāo)完成率不樂觀

盡管4月份樓市迎來久違的“開門紅”，但一季度市場的低迷導(dǎo)致上市房企的銷售目標(biāo)完成率難言樂觀。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至今年前4月，僅恒大地產(chǎn)的目標(biāo)完成率達(dá)到30%，多數(shù)房企集中在20%左右，部分房企甚至僅完成15%。

保利地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫存壓力依舊較大，房價快速反彈的可能性不大，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價穩(wěn)的趨勢，公司今年的主要工作依然是抓住市場窗口期，堅(jiān)定走量、去庫存。“從中長期來看，除非地方政府在三年內(nèi)不賣地，否則大多數(shù)城市供大于求的市場格局難以扭轉(zhuǎn)。隨著政策刺激的邊際效應(yīng)遞減，市場能否保持持續(xù)升溫有待觀察”，歐陽捷告訴記者，除了去庫存之外，房企還應(yīng)該根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃的變化調(diào)整市場布局，適應(yīng)新形勢下的市場變化。

以目前主流房企扎堆的一線城市為例，歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競爭激烈導(dǎo)致地價飆升，部分一線城市的利潤前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價與房價差為12200元/平方米，但2014年該數(shù)值下降至8000元/平方米，今年更進(jìn)一步下滑至6000元/平方米，地價與房價差甚至低于二線城市整體約6500~7200元/平方米的水平，這顯示出一線城市雖然房子不愁賣，但很可能是無利可圖。

在歐陽捷看來，房企簡單地扎堆在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的做法逐漸走不通，對各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力，將成為房企未來競爭的關(guān)鍵因素。

借助本輪A股大牛市，上市房企紛紛拋出再融資計(jì)劃。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募資額共計(jì)1166億元，是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢。“在房地產(chǎn)下半場，無論是為了降低負(fù)債率，還是用于轉(zhuǎn)型發(fā)展，手里有沒有錢是最重要的”，歐陽捷認(rèn)為，誰能更好地利用資本市場籌集資金，誰就能脫穎而出。資本市場的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融資渠道的中小型房企會進(jìn)一步被淘汰出局。

12下一頁