繪圖：吳文鋒

4月中旬，恒大地產宣布實施無理由退房政策，一時被眾多消費者津津樂道。然而對于多數樓盤而言，購房者要想退房并不容易。當下，中山火炬區的高先生便遇到了這樣的退房難題：2013年6月，高先生在火炬開發區裕龍花園購買了一套商品房，費用總額55萬元，其中銀行貸款33萬元。合同約定如開發商超過90天仍未交房，則消費者可無條件退房。后因開發商未拿到《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》(以下簡稱《竣工驗收備案登記證》)，逾期90天仍未交房，高先生尋求退房，卻被開發商告知須先還清銀行貸款，解除房屋抵押狀態，才可辦理退房。

南方日報記者 李鳳祥

購房者開發商違約在先理應無條件退房

去年8月中旬，高先生收到裕龍花園的收樓通知書，告知他當月25日前去收樓。25日，高先生如約前往裕龍花園驗房收樓，卻發現開發商并未取得《竣工驗收備案登記證》。“在購房合同中約定交房標準是要通過‘綜合驗收’，取得《竣工驗收備案登記證》，如今手續不全，萬一收樓后出現問題怎么辦？”于是，高先生和部分業主當天選擇了拒絕收樓。

此后，高先生多次詢問開發商何時可以拿到《竣工驗收備案登記證》，以便收樓入住。但據高先生介紹，截至今年3月份，裕龍花園仍未拿到《竣工驗收備案登記證》，而此時距離合同約定的交房時間2014年9月1日，已經過去了6個多月的時間。6月28日，記者登錄中山建設信息網，仍未查到裕龍花園的《竣工驗收備案登記證》。中山市住建局表示，當日網站數據已實時更新。

“購房合同中明確約定，如果逾期90天開發商仍未交房，業主有權解除合同，開發商需支付5%的違約金。”高先生說。在高先生提供的購房合同照片中，記者看到如下表述：“逾期超過90日后，出賣人有權解除合同，受買人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金。”于是，高先生向裕龍花園的開發商中山市大龍嘉盛房地產開發有限公司(下簡稱中山大龍地產)提出退房要求。

令高先生意想不到的是，開發商表示退房可以，但高先生須先還清銀行貸款。由于多次協商未果，高先生決定向法院起訴，尋求法律支持。

開發商房產處于抵押狀態業主不還款無法退房

“確實是我們違約在先，而且也同意退房并按合同約定支付5%的違約金，這點我們承認。但是對于貸款買房的情況，如果不還清貸款，的確無法辦理退房，我們也有自己的苦衷。”28日下午，面對記者來訪，中山大龍地產辦公室主任楊磊表示。

據楊磊介紹，由于工期延誤以及部分已收樓業主未按規劃裝修，導致裕龍花園規劃驗收一直沒有通過，也就無法拿到《竣工驗收備案登記證》。對于高先生等業主的退房訴求，大龍地產承認自身違約在先，并同意退房。

為何要求業主退房必須還清銀行貸款？楊磊解釋說，“這主要出于以下兩個方面的考慮：一是如果業主不還清貸款，房屋處于抵押狀態，就算我們解除房屋買賣合同，也沒有辦法解除房屋網簽合同；另一方面，如果地產商同意退房，且把購房款全額退還業主，而業主不去歸還銀行貸款怎么辦，而此時房屋還屬于抵押品，這樣的風險我們不得不考慮。”

■律師說法

“還清銀行貸款并非退房先決條件”

廣東凱行律師事務所律師薛加冰：

針對本案情況，薛加冰表示，還清銀行貸款不是退房的先決條件，開發商要求業主先還清貸款才能解除合同沒有法律依據。從法律上來說，開發商與業主之間成立的是商品房買賣合同關系，而業主與銀行之間成立的是擔保貸款合同關系，兩者是相互獨立的法律關系，并非主從合同的關系。房地產開發企業應該按照合同約定的交房時間交付商品房，逾期交付的，應承擔違約責任。因此，業主有權按合同約定解除合同并要求開發商承擔違約責任。

對于高先生因購房而產生的銀行貸款，則應根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”之規定，如果業主與開發商解除商品房買賣合同，最好讓開發商將貸款部分直接退回給買房者，而不是將貸款部分直接還給銀行，直接由業主和銀行協商解除擔保貸款合同。