在經(jīng)歷了去年初開始的調(diào)整階段后，今年江城樓市開始順風(fēng)順?biāo)悍抠J降息、降首付等利好頻現(xiàn)，樓市價(jià)穩(wěn)量增呈現(xiàn)供需兩旺格局，而隨著市場的逐步成熟，江城住宅建設(shè)也開始邁向全配套時(shí)代。

“組合拳”帶來最寬松樓市環(huán)境

繼2014年全面取消限購后，江城樓市在今年又迎來一系列利好。今年以來的政策組合拳，也成為房地產(chǎn)市場自2008年以來最寬松的市場環(huán)境。

雖然有不動(dòng)產(chǎn)登記正式實(shí)施等“前奏”，但今年以來最重磅利好還是集中出現(xiàn)在一季度末的“330”樓市新政：二套房商業(yè)貸款最低首付比例由7成降至4成；公積金貸款則繼續(xù)執(zhí)行“首套房首付最低兩成和二套房貸款結(jié)清最低三成”的政策。

緊接著的3月31日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年變成2年，二手房市場迎來利好，市場成交量隨之走高。

除了首付下調(diào)、二手房營業(yè)稅免征期“5改2”，銀行降息也在不斷帶來利好。

5月11日，央行降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是半年時(shí)間內(nèi)央行第三次降息，商業(yè)貸款、公積金貸款利率隨之同步下調(diào)。對(duì)于普通購房者而言，這次降息也帶來了買房成本和還款壓力的下降。以100萬20年期等額本息的商業(yè)貸款為例，本次下調(diào)利率后，購房者每月可少還143元，20年相當(dāng)于少還利息3.43萬元。有業(yè)內(nèi)人士指出，單是央行5月這次降息，就相當(dāng)于20至30年按揭貸款的總還款額下降2%至2.7%，以三成首付比例測算，相當(dāng)于有效房價(jià)下降1.6%至2.2%。

這些政策“組合拳”無疑是自2008年以來力度最大的樓市利好，這也就意味著，在短短半年不到的時(shí)間，房地產(chǎn)市場就迎來7年來最寬松順暢的環(huán)境。

實(shí)際上，早在去年年底，住建部對(duì)于2015年房地產(chǎn)政策口徑就確定為“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而此各地出臺(tái)限購等行政調(diào)控也在今年陸續(xù)退場。今年兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告也進(jìn)一步明確提出“支持居民自住和改善型住房需求”。

業(yè)內(nèi)人士普遍分析認(rèn)為，今年以來的房地產(chǎn)市場金融、財(cái)稅政策組合拳，主要還是由鼓勵(lì)一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供了最大的便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向沒有變。

“價(jià)平量大”武漢樓市供銷兩旺

寬松樓市政策的效果，直接體現(xiàn)在成交量上。去年至今年上半年，江城樓市成交量一直處于高位。

2014年，武漢住宅成交面積1790萬平方米，躍居全國第一位，連續(xù)3年創(chuàng)新高。全年19.1萬套商品房銷量，相當(dāng)于不到1分鐘成交一套房。

截至目前，高位成交的順利局面仍在延續(xù)。

今年1至4月，武漢住宅成交5.66萬套。預(yù)計(jì)6月前，全市商品房成交將突破7.4萬套，大幅超過去年同期的6.15萬套，用個(gè)老說法，“供銷兩旺”。

高銷量對(duì)應(yīng)的，是房價(jià)的平穩(wěn)起伏。2014年，武漢住宅樣本均價(jià)7800元/平方米左右，縱觀全年，除開12月外，均處于小幅下降勢頭。今年一季度，房價(jià)緩慢上漲，平均漲幅1%左右。

“取消限購為改善型及小部分投資型買房者松綁，降息及公積金的利好讓剛需購房者出手，共同成就2014年商品房銷量的高位。今年，政策刺激仍在，城市化進(jìn)程繼續(xù)，城中村改造加劇，銷量高在情理中。此外，武漢地產(chǎn)進(jìn)入‘白銀’時(shí)代，好政策一來馬上漲價(jià)的日子，早已過去。現(xiàn)在的房企大都不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，趁著行情好趕緊跑量已成共識(shí)。因此，整體房價(jià)走勢平穩(wěn)。”中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政說。

值得注意的是，全市商品房高銷量的分布，并非均等。從2014年至今的數(shù)據(jù)來看，包括東湖高新區(qū)及江夏的大光谷板塊、漢陽四新區(qū)、盤龍城板塊及洪山板塊，成為銷售主力。

“‘產(chǎn)城聯(lián)合’催熱了大光谷、盤龍城、漢陽四新板塊樓市，隨著區(qū)域內(nèi)人才的進(jìn)一步集聚，住宅成交量或?qū)⑦M(jìn)一步攀升。從今年1-5月數(shù)據(jù)來看，剛需群體仍為主導(dǎo)，上述3個(gè)板塊，也是剛需最為聚集的，這也為其住宅銷售，提供后勁。”李國政說。

住宅建設(shè)邁向全配套時(shí)代

寬松的樓市政策也好，穩(wěn)居高位的成交量也罷，在不斷變化的房地產(chǎn)市場上，購房者的真實(shí)需求永遠(yuǎn)是市場追逐的焦點(diǎn)。

經(jīng)歷了一段時(shí)間的樓市調(diào)整后，大多數(shù)購房者的買房需求又有怎樣的微妙變化？市場又該如何順應(yīng)這種趨勢？

有業(yè)內(nèi)人士指出，從“買房子”到“買生活”，目前武漢住宅建設(shè)進(jìn)入了全配套時(shí)代。在居住地實(shí)現(xiàn)衣、食、住、行以及就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等方面，都將體現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的真正內(nèi)涵。

成熟的交通意味著便捷，而便捷才能匯聚更多的人氣。以地鐵為例，地鐵3號(hào)線從江岸三金潭沿建設(shè)大道經(jīng)漢陽王家灣通往沌口，其起點(diǎn)的后湖地區(qū)，是漢口目前最主要的新房開發(fā)區(qū)域。江岸的后湖和漢陽的四新，因3號(hào)線的開通，房價(jià)漲勢明顯加快。尤其是第二站的后湖大道站，集中了漢口城市廣場、幸福時(shí)代、萬錦江城等樓盤。

與此同時(shí)，在市場上琳瑯滿目的項(xiàng)目配套中，教育資源成為眾多家長關(guān)心的問題。例如，漢陽中心的王家灣中央生活區(qū)，云集了十里鋪小學(xué)、江漢二橋小學(xué)等教育資源；泛海國際桂海園臨近紅領(lǐng)巾學(xué)校。這些項(xiàng)目都是“教育優(yōu)先”購房者的重要考慮。

此外，不少市民偏愛的樓盤都地處武漢最具資源優(yōu)勢的地方，而且多數(shù)不是臨近長江，就是靠近東湖、沙湖、月湖等湖邊。

“房產(chǎn)開發(fā)必須有先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相配合，還將衍生出餐飲、娛樂休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成一定的產(chǎn)業(yè)集群，與住宅項(xiàng)目互動(dòng)。”李國政告訴記者，只有融入多種服務(wù)、配套設(shè)施，才能吸引購房者的興趣，這種趨勢對(duì)購房者和開發(fā)商來說都是啟發(fā)。

（記者胡毅 廖橋 見習(xí)記者熊漢玲）