◎每經記者 王杰 發自北京

前些天，一份房地產專業報紙報道了某大型房企因資金斷流，東北在建項目全線停工的消息。由此帶來的效應是，人們開始重新審視沈陽樓市。

沈陽，遼寧省省會，地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈中心，東北第一大城市，但在此折戟的不止上述大型房企這一家。《每日經濟新聞》記者調查發現，在沈陽當地開發商眼中，整個沈陽樓市都不太樂觀。

日前，記者前往沈陽深入采訪，以期揭開沈陽樓市的真實情況。

■現狀：低首付零首付項目多

克而瑞數據系統顯示，截至5月29日，以近3個月月平均成交量計算，沈陽市商品住宅的去化周期為38.92個月；若以近6個月月平均成交量計算，沈陽市商品住宅的去化周期為27.53個月。

庫存消化周期是庫存存量與前3月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應求。

高庫存迫使開發企業想盡辦法進行營銷。為了跑量，開發商墊資首付，這一招在沈陽已不罕見。

沈陽一樓盤營銷總監在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前是盡最大可能爭取客戶到訪，加大優惠政策。有量可跑的項目，最大可能地使目前的價格不變，盡量去庫存。“(目前在沈陽)低首付、零首付的項目很多，購房者還款的日期，都在不斷往后延期。原來(零首付)都是控制在交房時補齊首付，現在很多項目已經做到交房后兩三年補齊首付即可，分期讓購房者還錢。”

另外一位開發商也表示，為了跑量，目前的營銷手法多為降低購房門檻，其中包括零首付、降價等，另外就是加大分銷，也就是通過一二手聯動的模式，通過給二手中介一定回傭，讓其幫忙帶看。

上述營銷總監表示，不僅是外來大房企，目前包括本土做了很多年的開發企業，也存在資金鏈緊張的問題。但問題是，有些項目降價也走不了多少量，這和市場狀況、項目本身都有關。“開發商的利潤不好，現在利潤都控制在2%~4%之間，開發商在一起聊天時，不是比誰掙得多，是比誰虧得少，小開發商資金鏈要更緊張了。”上述開發商表示，目前沈陽樓市的回暖狀況，與北上廣深相差很遠。

■原因：經濟放緩 沈陽樓市失衡

造成沈陽樓市失衡的原因到底有哪些？在香港聯祥置業總經理杜宏鵬看來，沈陽屬于平原型城市，土地伸張性很大，整個人口聚集密度并不是很高，這也會導致房價往下滑。

此外，在多位業內人士看來，東北經濟下滑，人均可支配收入減少，高端人才外流，人口導入緩慢，影響改善性產品的銷售，結構性失調問題也相對嚴峻。

上述開發商表示，在沈陽操盤難，也促使開發企業拿地更加慎重。沈陽土地最貴的，樓面價也就三四千元，但是加上建工成本、稅費以及營銷費用，擬售價格也快過萬了。“沈陽過萬的盤，賣起來都會比較累，所以拿高價地就存在風險。沈陽主力房價集中在每平方米六七千元，這種比較能跑量，但高端市場一直都不好。”

沈陽市場對價格非常敏感，大部分項目是微利銷售，杜宏鵬表示，“整個東北經濟發展比較緩慢，而且流出的人群偏高端。”

在今年4月30日公布的一季度各省市GDP增速排名中，工業大省遼寧以1.9%的同比增速位列全國最末，黑龍江和吉林分別以4.8%和5.8%的同比增速，排名全國倒數第四和倒數第五。這也延續了去年全國GDP增速的排名格局：倒數后五位的省份中，“黑吉遼”占三席，一年多來，全國六大經濟區域板塊中，東北經濟增長放緩最為嚴重。

值得注意的是，按照第六次全國人口普查數據，東三省每年凈流出的人口約200萬人。

另據參考消息網報道，國際貨幣基金組織4月發布的一份工作報告說，房地產供應過剩在中國東北地區和小城市尤其明顯，盡管這是中國的一個普遍現象。報告說：“東北工業區繼續面臨已售房屋面積急劇收縮的情況，而且尚未看到其他地區已經出現的復蘇跡象。”

■政府：政策發力 推動樓市發展

一份統計公報，一連串的“下降”，顯示了沈陽市房地產行業的不景氣。《2014年沈陽市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，該市2014年商品房銷售面積1498.4萬平方米，下降33.8%，其中住宅銷售面積1342.4萬平方米，下降33.5%；商品房銷售額931.6億元，下降35.1%，其中住宅銷售額787.3億元，下降35.7%。

政府層面正將房地產業作為重點抓手。沈陽市市長潘利國在《沈陽市2015年政府工作報告》中指出，在總結成績的同時，也清醒地認識到存在的問題。《沈陽市2015年政府工作報告》表示，要加快國際會展商貿城建設，積極申辦國內外大型展會，努力打造中國北方商務會展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休閑資源，優化景區景點布局，加快發展文化旅游和體育休閑產業。積極應對、綜合施策，促進房地產業平穩健康發展。

遼寧省也在努力改變目前的房地產現狀。

4月8日，《遼寧省人民政府辦公廳關于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出臺，通知從加大棚戶區改造力度；積極引導購買存量商品住房作為棚改拆遷安置用房；加大住房公積金對居民購房的支持力度；調整普通商品住房認定標準；實行獎勵政策；支持首套房貸款申請；活躍二手房交易市場；繼續辦好房交會；落實地方政府主體責任等九項措施來促進房地產市場平穩健康發展。

此外，沈陽市調整了住房公積金貸款政策，還在春季房展會期間，出臺了個人購買參展企業銷售的商品住房，可享受購房補助的政策。