-數據回升并非“大漲”前奏

-“供大于求”整體格局未變

房價未來上漲空間有限(市場觀察)

日前，中國指數研究院發布的最新數據顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.45%。市場人士普遍認為，樓市新政持續發酵、股市走強刺激需求、經濟企穩預期增強等是近期樓市“升溫”的重要因素。不過，在整體“供大于求”格局未變、居民資產配置趨勢日益多元化的背景下，未來房價上漲空間有限，分化走勢仍將延續。

5月成交創6年新高

最近，樓市似乎已經感受到了初夏的溫度。在價格上，與4月份相比，5月價格環比上漲的城市數量增加9個，價格環比下跌的城市數量則減少了8個。而在成交量上，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長15.5%，同比增長34.9%，亦創下了近6年的同期新高。

具體看，我國一、二、三線城市成交量均有不同程度的上升。其中，一線城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二線城市由4月的25.0%上升至25.3%；三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。

對于近期房地產市場的表現，中國指數研究院在其報告中分析指出，近期貨幣政策利好持續加碼，地方層面也緊跟中央步伐積極出臺相應的“促需求”和“穩消費”政策，與此同時，各大房企也都趁勢加大了推盤力度，這些都為樓市回暖增添了動力，最終促使住宅整體成交量的平穩釋放。

中央財經大學經濟學院教授張鐵剛告訴本報記者，近期房價的回暖受到流動性、資本市場以及樓市自身供需等多重因素的影響。“首先，央行近期的降息降準在一定程度上保障了市場整體的流動性；其次，資本市場的火熱也對房地產市場產生了傳導；最后，樓市前期已經經歷了一輪較為充分的調整，自身也有回升需求。”張鐵剛分析。

股市與樓市互相拉動

在許多業內人士眼中，近期高位震蕩的股市無疑成了樓市的“最佳外援”。亞豪機構市場總監郭毅表示，滬指不久前在接近5000點時重挫，這樣的寬幅震蕩背后必然引發前期獲利資金出逃，與之相比，樓市則成為固化資產、保值增值的首選。

“在吸收流動性上，股市和樓市既有相互替代的作用，也能產生互相拉動的效果。”張鐵剛介紹說，一方面，股市的上漲讓更多人釋放了改善性住房需求；另一方面，股市震蕩時的風險釋放也會引起部分資金流向樓市，從而推高房價。

不過，也有專家認為，沒有必要把股市視為樓市的“救世主”。申萬宏源證券研究所首席分析師桂浩明表示，股市和樓市只是資金流動中的不同選項，并且這種流動從來都是雙向的。與股市下跌相比，人們對樓市未來的預期才是影響房價最重要的因素。

有關專家進一步指出，房價的上漲會讓住宅資產本來就不高的流動性變得更差，而大多數業主會發現持有物業收益的機會成本實際上已經過高，擁有多套住宅不僅沒有實現財富增值保值，反而還會失去財富的流動性，這反過來將抑制房價的過度上漲。

分化走勢仍將延續

值得注意的是，短暫而局部的回暖并未改變總體房價同比仍然下跌的事實。統計顯示，盡管跌幅收窄，但5月份全國100個城市住宅均價同比仍然下跌了3.73%。其中，南通、西安等37個城市同比跌幅在5%-10%之間，而桂林、三亞等16個城市同比跌幅更是超過了10%。

專家指出，我國房價拐點的形成，是人口拐點、經濟結構、收入格局和居民財富配置轉型等趨勢性因素共同作用的結果。因此，如果將近期適度的回暖視作房價重返“大漲通道”的前奏，那么顯然是不夠嚴謹的。

“事實上，與歐美發達國家的城鎮化水平相比，我國房地產業還有巨大的發展空間。但是就目前而言，我國人口仍過度向大城市集中，區域位置不同的住宅價格差異巨大，不同地區樓市分化明顯。可以預計，接下來房價仍會呈分化走勢，熱點地區漲幅可能較高。”張鐵剛表示，未來房地產格局向扁平化發展將會是一個合理的方向。

作為普通購房者，應該如何看待近期樓市的回暖呢？業內人士建議，市民買房置業時要結合自身家庭的實際需求，不要因沖動或投機心理而入市，選擇區域時也應盡量避免價格漲幅過快、炒作氛圍過重的片區。本報記者 王俊嶺