近期，滬深交易所先后發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，在采用“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”分類監(jiān)管的同時(shí)，還規(guī)定房企應(yīng)合理確定募集資金規(guī)模、明確資金用途及存續(xù)期披露安排，通過公司債募集的資金不得用于購置土地。

“房企融資主要包括通過銀行、股權(quán)和債券等渠道的直接融資，以及通過基金、信托發(fā)行產(chǎn)品所獲得的間接融資”，西南某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，目前來看，除了直接融資有所收緊外，對(duì)間接融資的監(jiān)管也明顯增強(qiáng)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月31日，今年公司債發(fā)行額為24869.71億元。其中，房企公司債發(fā)行額為7877.24億元，而去年同期的發(fā)行額則為2956.18億元。

不難看出，今年房企的債券融資規(guī)模大幅攀升，而隨著對(duì)房企融資的監(jiān)管力度增強(qiáng)，未來其融資能力是否會(huì)受到較大沖擊?

“不是不讓房企發(fā)債，而是加強(qiáng)對(duì)募集資金使用環(huán)節(jié)的監(jiān)督。相比之下，近期一系列政策的重點(diǎn)是為了防止資金流入到土地市場(chǎng)，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質(zhì)上是降低房企杠桿”，克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者。

融資渠道受壓

實(shí)際上，近期滬深交易所加強(qiáng)公司債監(jiān)管，更像是對(duì)前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)。

今年國慶期間，蘇州、鄭州等20多個(gè)主要城市先后發(fā)布房地產(chǎn)限貸限購等調(diào)控政策。隨后，銀監(jiān)部門亦加強(qiáng)了銀行資金進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管力度。

“至少從對(duì)外披露的情況來看，公司債占房企融資比重加大，在加強(qiáng)對(duì)公司債監(jiān)管后，少數(shù)公司可能面臨斷血風(fēng)險(xiǎn)”，前述房企人士表示，不過大型房企融資渠道豐富，剔除公司債的渠道外，還可以通過間接融資持續(xù)獲得資金。

他指出，目前監(jiān)管層對(duì)房企融資屬于“一事一議”，符合標(biāo)準(zhǔn)的房企融資影響有限，只是速度可能會(huì)有所降低，“馬太效應(yīng)下，好的會(huì)越來越好，差的會(huì)越來越差。”

此外，大型房企與建筑單位的合作方式也更為靈活，如事先不預(yù)付工程款，直到工程完工后，一次性支付工程款和資金利息。通過這種方式，建筑單位不僅獲得了訂單，同時(shí)資金利息也要高于建筑利潤，而對(duì)于房企來說，則相當(dāng)于獲得了建筑單位的“變相融資”。

需要指出的是，由于今年公司債規(guī)模迅速增加，目前房企負(fù)債總額相應(yīng)出現(xiàn)大幅上升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季度，按照申萬劃分的126家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合計(jì)負(fù)債4.54萬億元，較去年同期增長23.8%。

“從各家房企提出的控制目標(biāo)來看，負(fù)債率維持在60%至70%相對(duì)比較合理，但是一些融資能力較強(qiáng)的房企往往會(huì)超出這一區(qū)間”，房玲告訴記者。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，作為樣本的126家房企中，有34家公司負(fù)債率超過80%。其中，萬科A(000002.SZ)、綠地控股(600606.SH)和華夏幸福(600340.SH)負(fù)債率為81.01%、88.79%和84.98%，環(huán)比出現(xiàn)小幅增長。

“短期來看，可以比較一年內(nèi)到期債務(wù)與公司現(xiàn)金，來衡量房企的償還能力，長期則要看企業(yè)融資能力的強(qiáng)弱”，房玲指出。

若從上述角度來看，目前大型房企償債風(fēng)險(xiǎn)總體可控。如保利地產(chǎn)(600048.SH)一年內(nèi)到期的長期債務(wù)為110.8億元，而公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)余額則高達(dá)490億元。

相比之下，部分中型房企資金壓力更加明顯。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，云南城投(600239.SH)、嘉凱城(000918.SZ)和中航地產(chǎn)(000043.SZ)等11家房企，現(xiàn)金余額不足以覆蓋一年期債務(wù)，部分公司差額更是接近百億。

不過，這類公司也在謀求自救，如嘉凱城已迎來恒大地產(chǎn)入主，而中航地產(chǎn)則選擇了向保利地產(chǎn)出售房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

基金持股創(chuàng)新低

“未來地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，將會(huì)以兼并重組為主，行業(yè)集中度會(huì)越來越高”，成都一位私募投資總監(jiān)評(píng)價(jià)道，不過考慮到近期國內(nèi)對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控力度來看，監(jiān)管層亦不愿看到房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上漲，“三季度做完這波行情后，至少現(xiàn)階段不會(huì)再碰地產(chǎn)股了”。

上述私募人士的觀點(diǎn)不無道理，隨著三季度樓市的火爆與地產(chǎn)股的崛起，買方機(jī)構(gòu)亦開始選擇套現(xiàn)離場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二季度，基金持有123只地產(chǎn)股，合計(jì)持股數(shù)量46.83億股。到今年三季度時(shí)，基金持有的地產(chǎn)股已下降至92只，合計(jì)持股數(shù)量相應(yīng)下降至25.1億股。

21媒體記者對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2009年中報(bào)、2012年中報(bào)時(shí)，基金持有的地產(chǎn)股創(chuàng)下歷史新高，分別達(dá)到129.6億股和141.6億股。

需要指出的是，2009年、2012年國內(nèi)樓市均曾出現(xiàn)集體反彈，彼時(shí)基金經(jīng)理亦成功捕獲了樓市上漲機(jī)會(huì)。而其持股數(shù)量的變化，一定程度也代表了未來地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。

不過從目前基金持有的地產(chǎn)股總數(shù)來看，已然下降至歷史低位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年至2014年的倉位水平。

“雖然目前市場(chǎng)都在看國家隊(duì)的行動(dòng)，公募基金很難起到主導(dǎo)作用，但是考慮到其往往跟隨國家隊(duì)操作，同時(shí)對(duì)行業(yè)變動(dòng)把握較為敏感，本身又具備一部分追漲殺跌的特點(diǎn)，所以其持股變動(dòng)情況仍具備一定參考意義”，前述私募人士表示。

具體到公司來看，大型房企均遭到了不同程度的減持，而部分小型房企則被基金選擇了清倉。

以股權(quán)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)萬科A為例，基金三季度減持1.68億股，券商小幅減持3548萬股。此外，保利地產(chǎn)(600048.SH)、華僑城A(000069.SZ)和招商蛇口(001979.SZ)等大型房企均遭到了較大幅度減持。

此外，天房發(fā)展(600322.SH)、浙江廣廈(600052.SH)、天津松江(600225.SH)等30只地產(chǎn)股被基金清倉處理。

以天房發(fā)展為例，今年二季度時(shí)有14家基金合計(jì)持有公司2347萬股，到三季度時(shí)上述基金已全部撤離。