近年來，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)類ABS產(chǎn)品的推進加速。不少基金公司人士均表示，REITs將迎來巨大的政策紅利風(fēng)口，但公募開展相關(guān)業(yè)務(wù)受限，基金子公司、專戶是基金公司拓展這片紅海的最佳突破口。

REITs迎來風(fēng)口

4月25日，《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》正式發(fā)布，該通知指出要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中，將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行，以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

據(jù)悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時，對于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運營企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項目時監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。

此外，對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細(xì)則。

一時之間，REITs產(chǎn)品再度被推上了風(fēng)口。

華創(chuàng)證券發(fā)布的2017年ABS市場報告顯示，在2017年企業(yè)ABS市場，個人消費貸款、信托受益權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)類(REITs和CMBS)、融資租賃類、應(yīng)收賬款和保理融資，為發(fā)行量前六的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型產(chǎn)品。

據(jù)媒體報道，上交所在2018年座談會屢屢指出，將鼓勵央企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)以儲架形式發(fā)行應(yīng)收賬款類ABS，鼓勵長租公寓類ABS(具體形式可嘗試REITs、CMBS等方式)，其中涉房類ABS也得到了上交所的進一步支持。涉房類ABS包括購房尾款A(yù)BS、棚改/保障房ABS、物業(yè)收費收入ABS、租金收益權(quán)ABS、REITs和CMBS等。

滬上一家基金子公司總經(jīng)理指出，今年應(yīng)收賬款類ABS會成為涉房類ABS業(yè)務(wù)的主流模式，畢竟長租公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍比較少。“方向是確定的，包括CMBS、購房尾款、物業(yè)租金等，都是基金子公司一直在布局的。”

同樣滬上一家基金子公司人士坦言，該公司特地設(shè)立兩個專門的部門，均以ABS業(yè)務(wù)為主，其中一個部分主要負(fù)責(zé)涉房類ABS項目。

基金子公司布局難點

但隨著業(yè)務(wù)的逐漸開展，基金子公司在REITs業(yè)務(wù)上也出現(xiàn)了一些不可避免的問題。

滬上一家基金子公司業(yè)務(wù)部門人士表示：“國內(nèi)類REITs產(chǎn)品多是固定收益產(chǎn)品，以債權(quán)為主，募集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，到期償付本金和利息，本息償付來源于不動產(chǎn)運營收入、不動產(chǎn)處置收入和融資人提供的差額支付，優(yōu)先權(quán)利金等保障措施，實質(zhì)還是發(fā)行債券性質(zhì)的融資方式。”

正因為如此，債權(quán)性質(zhì)的REITs利率敏感性大，不能體現(xiàn)出REITs相對于一般證券長期收益率較高，與其他資產(chǎn)的相關(guān)性較低，收益穩(wěn)定性好，受通貨膨脹影響小的優(yōu)勢。

他進一步提到，“國內(nèi)對于REITs的法律體系，特別是稅收方面是有缺失的，很多子公司在投資過程中為了減少稅收費用，往往會將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計的較為復(fù)雜，通過股+債間接持股、設(shè)立SPV(特殊目的實體)、再從中加設(shè)契約式基金，便于產(chǎn)品節(jié)稅、上市和轉(zhuǎn)讓。”

此外，業(yè)內(nèi)人士還表示，由于基金子公司最初是以通道為主，REITs業(yè)務(wù)上的人才還比較短缺。中國基金報記者 李滬生