在4月25日中國證監會和住建部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(“30號文”)后，我國住房租賃REITs迎來窗口期。“30號文”中明確提到試點發行房地產投資信托基金(REITs)，接受記者采訪的業內人士指出，公募REITs真正落地試點還有很多具體細節需要考慮和安排。距離公募REITs還有多遠?相關政策進展到什么程度了?針對目前REITs行業備受關注的熱點問題，多位業內專家表示，目前有關部門正在推進REITs相關政策的制定，為發展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關政策。只有建立新的地根、銀根、稅收制度并形成長效機制，中國REITs才能真正實現健康發展。

類REITs發行提速

盡管REITs在2005年已經被提出，但受制于經濟、財政、房地產、稅收、城鎮化等諸多因素的綜合影響，十多年來一直進展緩慢。直到2016年REITs試點工作被納入“十三五”規劃綱要，住房租賃市場的培育和發展政策得到國務院的支持和認同，并將REITs首次視作鼓勵轉型“輕資產運營”模式的重要渠道，我國REITs發展進入快車道。

中國REITs聯盟發布的最新數據顯示，截至2018年4月30日，已有69單類REITs及商業物業抵押貸款支持證券(CMBS)產品在上交所、深交所及機構間私募產品報價與服務系統上市，累計發行規模1742.97億元;其中，類REITs產品34單，合計規模709.92億元;CMBS產品35單，合計規模1033.05億元。

證券時報記者統計，目前有7單租賃性住房的資產證券化產品已經發行，合計發行規模103.14億元。

實際上，近年來我國類REITs發展的提速，除了國家政策的推動外，也是新時代房地產行業轉型發展的內在需要。自中央明確“房住不炒”定位后，全國各地不斷推進“租購并舉”的住房制度改革，傳統的房地產銷售模式面臨轉變，同時，隨著金融強監管和去杠桿的深化，傳統的房地產融資方式也遇到阻力，資產證券化直接融資的窗戶正在打開。

證券時報記者了解到，在中國證券投資基金業協會登記備案的資產證券化產品中，房地產資產證券化產品是其中規模最大、期限較長的，包括類REITs和CMBS等。資產證券化正成為萬科、碧桂園等領頭房企的直接融資方式。

不過，在中國REITs聯盟秘書長王剛看來，中國的REITs不能理解為開發商的融資工具，從國外經驗看，REITs更是很好的投資工具。

全聯房地產商會秘書長趙正挺指出，房地產行業融資規模持續膨脹，加大銀行體系的風險。REITs本身作為長期股權投資基金，將解決資金錯配的問題、減少銀行體系的風險，對房地產企業而言，REITs提供新的融資渠道，實現輕資產運營。另一方面從投資角度來看，投資者通過賺取房地產買賣差價的直接投資方式將逐步轉變為投資于REITs的間接方式，投資于良好現金流的商業物業，不僅有利于資本市場和房地產市場的整合，也將使房地產的投機行為大大減少，REITs有利于激發中國資本市場活力，滿足多層次投資需求。

收益率低是最大痛點

迄今為止，市場發行的房地產REITs產品都稱為類REITs。“類REITs并非官方定義，而是行業內公認的提法。”王剛告訴記者。

為什么公募REITs出臺這么難?業內比較一致的看法主要集中在租金收益率太低等。而其背后則需要扭轉地根、銀根和稅收制度等多方面關系。

全聯房地產商會創會會長聶梅生指出，在金融信貸去杠桿的背景下，需要強有力的金融支持，需要提高租房的比例，提高租售比，機構才能進來，才能把資金引到租賃市場來，才能把REITs做起來，讓大家享受租金的收益率。“收益率必須得提到6%～8%機構才會參與，1%~2%的收益率還不如把錢存銀行，為什么要買REITs。”她說，因此，要用改革的思路，綜合考慮各種要素之間的制約和平衡，實現新的突破。

王剛接受證券時報記者采訪時也認為，短期來看，資產形成是個難題，因為資產注入特殊目的公司會觸發稅率30%~60%的土地增值稅，美國資產注入REITs可以享有稅收遞延。另外，資產收益率不能長期低于借貸成本，這是根本原則。他認為，短期住房租賃REITs市場核心還是滿足證券化收益率要求的資產從哪里來?

“做資產證券化的痛點，除了要交增值稅、所得稅等高額的稅，在機構持有運營階段，持有期間的稅率是很高的，這也是REITs推行多年卻沒有形成特別大規模的原因，可能也是大家選擇非常核心的城市、回報率比較好的城市去做這個產品的原因。”陽光城(000671,股吧)集團北京區域公司財務總監王志強說。

復地集團北京區域投資執行總經理陳亮也認為難度更多在于，資產價格和租金回報之間的較大落差。他認為，今后短時間內如果出現中國REITs，其對應的資產回報率要求應該是比較高的，畢竟剛推出來，市場要找到買家。但實際上現在的資產回報率只有2%~3%，這種情況下，要么市場對資產價格實現重估和回調，要么就是重回到資產管理的主題上來。

“資產效益水平要快速提升，短期很難解決。”云南城投(600239,股吧)董事、財務總監楊明才說。

聶梅生是中國最早的一批房地產行業從業人員。她將推進公募REITs產品落地聚焦到扭轉地根、銀根、稅收制度的關系?，F階段提出租購并舉、房住不炒，意味著住房制度發生了根本性、制度性的變化，她認為一定會引起很多后續政策的落實。而落實租購并舉，呼喚新的金融產品、金融政策，要建立新的地根、銀根、稅收制度，只有解決了這三個問題才能形成長效機制，真正的中國公募REITs才有望出臺。“招拍掛的土地制度，加劇了房地產市場的炒作景象，不改變招拍掛的拿地方式，地價下不來，房價下不來，仍會有投資炒房行為，REITs沒法做。”她指出。

REITs相關政策

正在制定中

業內專家建議，解決REITs租金回報率低的問題，首先需要解決地根問題，利用集體建設用地建租賃住房是一個有益的探索。

去年兩部門印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在北京、上海等13個城市開展試點。今年的“30號文”中也明確表示，利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化將獲得優先支持。目前，集體建設用地受到不少房企的關注，畢竟前期投入資金較招拍掛出讓的土地相對要少。不過，試點真正落地還有很多具體細節需要去安排和考慮。

國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，“30號文”對租賃住房REITs的規定更進一步細化，包括在集體用地上建立的租賃房，現在也鼓勵進行資產證券化，這是一個重大的政策突破，同時也鼓勵推動權益類和債權類等類型REITs。

中國基金業協會副秘書長陳春艷表示，REITs產品已經在國外30多個國家發行交易，模式已經非常成熟了，但與我國情況相比，法律法規方面還存在一些問題很難去突破。協會去年成立了資產證券化業務專業委員會，一直推動REITs相關的研究和政策建議，尤其希望推進公募基金+資產證券化(ABS)的產品結構。

多位業內人士向證券時報記者透露，目前有關部門正在推進REITs相關政策的制定，為發展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關政策。

“在今年召開兩會前，我代表國務院發展研究中心REITs課題組向全國人大財經委匯報了希望能夠解決的問題，包括對有關法律法規的調整和修改意見，以及設法取消一些重復納稅的規定。全國人大財經委就此發了工作簡報，上報到委員長、副委員長和其他主管部門。在今年兩會上，我們又推動了40多位全國人大代表聯名提出修改基金法的意見，簡單總結就是要增加公募基金投資資產支持證券，這個議案目前已由相關部門共同處理。REITs是一步一步走近了。”孟曉蘇說。

而對于稅收問題，北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組建議，參考國際慣例，遵循稅收重性原則，對設立、運營和退出等各環節的稅負給予優惠待遇，推動REITs發展。證券時報記者 張達 江聃