公募REITs試點(diǎn)的腳步聲漸近。

目前，境內(nèi)尚無(wú)標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，僅有類(lèi)REITs(私募REITs)。天風(fēng)證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人黃長(zhǎng)清日前在接受上證報(bào)采訪時(shí)表示，類(lèi)RETIS的存在更像是為公募REITs試點(diǎn)探路。對(duì)于公募REITs如何試點(diǎn)，黃長(zhǎng)清認(rèn)為“公募基金+ABS”的架構(gòu)更為成熟且更易推進(jìn)。

去年全年，境內(nèi)共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品13只，發(fā)行額253.68億元。“從交易結(jié)構(gòu)看，類(lèi)REITs與公募REITs已相當(dāng)接近。區(qū)別就在于前者以機(jī)構(gòu)投資者參與為主，未來(lái)，公募REITs的投資者范圍將擴(kuò)大，流動(dòng)性也會(huì)提高。”黃長(zhǎng)清表示。

從交易結(jié)構(gòu)看，類(lèi)REITs通常設(shè)計(jì)成“股+債”的架構(gòu)，與境外市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的純股權(quán)架構(gòu)還有距離。據(jù)黃長(zhǎng)清觀察，目前多數(shù)資質(zhì)較優(yōu)企業(yè)發(fā)行類(lèi)REITs主要是為了實(shí)現(xiàn)出表，降低資產(chǎn)負(fù)債率。具體而言，即將持有型物業(yè)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)通過(guò)證券化的方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)也桓郊訐?dān)保回購(gòu)，或?qū)?yīng)收賬款通過(guò)證券化轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是目前通過(guò)證券化實(shí)現(xiàn)出表的最主要的兩種方式。

“一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)之所以要發(fā)行REITs產(chǎn)品，其訴求就在于輕資產(chǎn)化。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時(shí)，還能通過(guò)管理費(fèi)等增厚凈利潤(rùn)。”黃長(zhǎng)清說(shuō)。

不過(guò)，境內(nèi)的類(lèi)REITs產(chǎn)品還存在一些局限：首先是產(chǎn)品期限較短。從實(shí)踐情況看，類(lèi)REITs的開(kāi)放期通常為3年，有些設(shè)置為3+2年，留出不超過(guò)兩年的退出期，到期需通過(guò)原始權(quán)益人回購(gòu)、再融資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)投資人退出。其次，類(lèi)REITs目前大多依賴(lài)于“強(qiáng)主體”，債性更強(qiáng)，因此原始權(quán)益人到期可能會(huì)面臨還本付息的流動(dòng)性的壓力。

相比類(lèi)REITs，公募REITs無(wú)擔(dān)保、純股性，強(qiáng)調(diào)主體信用與資產(chǎn)的切割。然而，看上去性?xún)r(jià)比更高的公募REITs，在正式推向市場(chǎng)前卻還需作諸多探索。金杜律師事務(wù)所合伙人胡喆表示，公募REITs探討很多年了，采用先試點(diǎn)、后立法是比較理想的操作方式。

業(yè)內(nèi)人士指出，表面上看REITs是金融產(chǎn)品，除交易結(jié)構(gòu)安排外，還涉及法律、稅收等方面。黃長(zhǎng)清表示，政策細(xì)節(jié)的探討中，一個(gè)重要方面是稅收。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到的企業(yè)所得稅，以及未來(lái)出租所獲租金、公募REITs分紅等，在利益分配中會(huì)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，是否會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅?

黃長(zhǎng)清向上證報(bào)表示，按目前探討得比較充分的“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，發(fā)行公募REITs需首先搭建專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃結(jié)構(gòu)，公募基金作為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃投資人間接受讓項(xiàng)目公司股權(quán)。這相當(dāng)于曲線發(fā)行了公募REITs。在上位法尚未確定的情況下，這樣的交易結(jié)構(gòu)會(huì)更容易推出。

二級(jí)交易市場(chǎng)投資者的豐富化，是公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵。然而，稅收等問(wèn)題不明確，投資期望收益也就很難明確，導(dǎo)致市場(chǎng)投資者稀缺成為常態(tài)。

對(duì)此，黃長(zhǎng)清建議，可參考境外REITs的稅收優(yōu)惠與境內(nèi)對(duì)公募基金的相關(guān)政策經(jīng)驗(yàn)。如要快速提升市場(chǎng)活躍度，提高REITs產(chǎn)品流動(dòng)性，稅收政策可適當(dāng)放寬。

此外，類(lèi)REITs的投資者目前以商業(yè)銀行為主力，銀行自有資金、理財(cái)資金是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要資金源。但銀行自有資金不能投向股權(quán)型的公募REITs。理財(cái)資金的權(quán)益型投資占比相對(duì)較低，也很難成為未來(lái)公募REITs的投資主力。

“必須要引導(dǎo)更多的非銀機(jī)構(gòu)參與投資?，F(xiàn)在看來(lái)，公募基金、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、社保等投資人尚未大規(guī)模參與資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，有待在實(shí)踐中深入探索。另外，還建議大力引入QFII等境外機(jī)構(gòu)投資者。”黃長(zhǎng)清表示。