曾經(jīng)被眾多房企奉若至寶的舉債擴(kuò)張戰(zhàn)略，如今終于顯露出它致命的隱患。

4月3日，穆迪將富力地產(chǎn)(02777.HK)“Ba3”企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)和富力地產(chǎn)(香港)“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入降級(jí)觀察名單。穆迪方面表示，對(duì)富力企業(yè)家族評(píng)級(jí)下調(diào)，反映對(duì)其高債務(wù)杠桿率和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升的擔(dān)憂。

無(wú)獨(dú)有偶，穆迪還將雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“雅居樂(lè)”)評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，以反映該公司信貸指標(biāo)轉(zhuǎn)趨疲弱。

同時(shí)，穆迪將泰禾集團(tuán)(000732.SZ)公司家族評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa1，將Tahoe Group Global (Co.,)Limited發(fā)行、由泰禾擔(dān)保的票據(jù)的Caa1有支持高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從Caa1下調(diào)至Caa2。穆迪稱(chēng)，上述所有評(píng)級(jí)展望已由穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

穆迪評(píng)級(jí)調(diào)整的依據(jù)，主要為上述公司流動(dòng)性管理及杠桿水平的表現(xiàn)。

穆迪稱(chēng)，未來(lái)12個(gè)月，富力將有620億債務(wù)到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現(xiàn)金持有量約380億元，加上扣除基本經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流項(xiàng)目后的合同銷(xiāo)售收入，不足以支付上述款項(xiàng)。

事實(shí)上，為了應(yīng)對(duì)債務(wù)到期，富力早已經(jīng)做了系列安排。過(guò)去一年，富力圍繞“促銷(xiāo)售、抓回款”開(kāi)展工作，收縮投資力度。一番謹(jǐn)慎操作下，期末富力凈負(fù)債率下降15%，未使用銀行授信約1200億元。管理層預(yù)期，公司杠桿率今年還可下降15%到185%以?xún)?nèi)，在3年左右再降到150%以?xún)?nèi)。

但穆迪預(yù)計(jì)，富力的債務(wù)杠桿率(以收入/調(diào)整后債務(wù)衡量)在未來(lái)12~18個(gè)月將保持在44%~46%的較低水平，與同評(píng)級(jí)同行相比表現(xiàn)較弱，降低了該公司的財(cái)務(wù)靈活性。

情況稍顯樂(lè)觀的雅居樂(lè)面臨類(lèi)似的困擾。2019年，該集團(tuán)銷(xiāo)售額1179.7億元，營(yíng)業(yè)收入602.39億元，歸母凈利潤(rùn)75.12億元，同比分別增長(zhǎng)14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂(lè)手持現(xiàn)金426億元，其中受限現(xiàn)金超90億元，1年內(nèi)需償還的短期借款422.97億元。

穆迪預(yù)期，雅居樂(lè)收入與經(jīng)調(diào)整債務(wù)的比例會(huì)于未來(lái)12至18個(gè)月升至約60%，同時(shí)EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出，負(fù)面評(píng)級(jí)展望反映在經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰(zhàn)下，雅居樂(lè)去杠桿的計(jì)劃成效存在不確定性。

而對(duì)泰禾的銷(xiāo)售預(yù)期，穆迪表示，2020年泰禾合約銷(xiāo)售額將較去年下降15%~20%，現(xiàn)金流量也將因2020年合約銷(xiāo)售下降而減弱。截至2019年9月底，泰禾短期債務(wù)306億，主要來(lái)自信托貸款和境內(nèi)債券，現(xiàn)金結(jié)余僅147億元。

所幸的是，盡管近期海外資本市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，房企海外融資渠道不太樂(lè)觀，但國(guó)內(nèi)融資渠道依舊暢通，泰禾日前已獲批發(fā)行120億公司債。而富力為滿(mǎn)足再融資需求，也于近期獲得40億元在岸債券發(fā)行額度和50億元私募債券發(fā)行額度。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)針對(duì)房企的評(píng)級(jí)下調(diào)潮還波及至代理行業(yè)。日前，標(biāo)普宣布將易居企業(yè)集團(tuán)(02048.HK)信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。標(biāo)普認(rèn)為，由于近期收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目，加之2019年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流恢復(fù)緩慢且非核心業(yè)務(wù)投資規(guī)模龐大，易居財(cái)務(wù)杠桿將會(huì)上升。

房地產(chǎn)企業(yè)信用及債權(quán)評(píng)級(jí)接二連三的評(píng)級(jí)下調(diào)，反應(yīng)的是行業(yè)在杠桿推動(dòng)下高速擴(kuò)張之后的隱患逐步顯露。

貝殼研究院新房分析師潘浩稱(chēng)，2017年~2019年，上市房企資金健康水平下降，2019年行業(yè)短債比水平從過(guò)去兩年的2.1降至1.7。“2014年開(kāi)始，大多數(shù)房企已在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，此后兩年房企短債比保持的還不錯(cuò)，但此時(shí)一些房企開(kāi)始高周轉(zhuǎn)操作，導(dǎo)致數(shù)據(jù)表現(xiàn)開(kāi)始下降。”

目前來(lái)看，受疫情影響，房企銷(xiāo)售回款不暢，疊加償債高峰期到來(lái)，行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。中指院表示，1~2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.0萬(wàn)億元，同比下降17.5%，各項(xiàng)資金來(lái)源同比均降。(記者 孫夢(mèng)凡)