在中國(guó)，判定有錢人的標(biāo)準(zhǔn)，第一印象肯定是看他在哪里有多少套房。

明星掙錢后投資房產(chǎn)，大媽手里有錢也投資房產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的人依然還是會(huì)選擇投資房產(chǎn)。在房?jī)r(jià)居高不下，房源日益緊缺的北京，去哪兒買，買什么樣的房，成了這些投資客普遍關(guān)心的問(wèn)題。

隨著物價(jià)的不斷攀升，銀行利率又低，有錢人存在銀行的錢不斷貶值，變得越來(lái)越不值錢。讓有投資眼光的人開(kāi)始把錢轉(zhuǎn)移到其他渠道，用錢生錢。然而，他們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)情況是，2016年股市暴漲暴跌，投資黃金、石油、基金等，高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存。相對(duì)而言，投資房產(chǎn)是一種比較保值、升值的投資方式。

不過(guò)，既然是投資，我們就要考慮現(xiàn)在進(jìn)入樓市買房投資賺不賺錢?同樣一筆錢買銀行理財(cái)、存入銀行或投入股市都有一個(gè)投資回報(bào)率的問(wèn)題，那今天融360房貸君就幫您算算房產(chǎn)投資回報(bào)率。

什么是投資回報(bào)率

對(duì)于不少老百姓來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的投資回報(bào)率還是個(gè)相對(duì)模糊的概念，有人說(shuō)，我買了房出租，用一年租金除以總房款就是我的投資回報(bào)率;還有人認(rèn)為房?jī)r(jià)一年增長(zhǎng)多少，房產(chǎn)就增值了多少，這才是房產(chǎn)的投資回報(bào)。

以上這些不能說(shuō)是錯(cuò)的，但都過(guò)于片面，通俗來(lái)講，投資回報(bào)率就是在一定周期內(nèi)，投資所獲得的現(xiàn)金收入所占投入現(xiàn)金的比例，簡(jiǎn)單的理解就是資金投入后收益的利率是多少。

就目前而言呢，房產(chǎn)的投資回報(bào)率分為兩種，一種稱為現(xiàn)金投資回報(bào)率，另一種是稱為增值投資回報(bào)率。

另一方面，根據(jù)買房方式的不同，房產(chǎn)投資回報(bào)率的算法也不盡相同，所以融360房貸君為方便計(jì)算，將買房方式分為以下三種情況：

第一種，全款購(gòu)買，現(xiàn)金投資回報(bào)率;

第二種，全款購(gòu)買，增值投資回報(bào)率;

第三種，首付3成，有房貸情況下的現(xiàn)金投資回報(bào)率和增值投資回報(bào)率。

最后我們以目前北京最火的通州地區(qū)房產(chǎn)為例，來(lái)別計(jì)算下三種情況下的投資回報(bào)率。根據(jù)，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，通州目前的房產(chǎn)均價(jià)為37300元/平，如果是一套臨近地鐵，面積在80平左右的兩居室，根據(jù)58同城上的數(shù)據(jù)顯示，租金大約為4000元/月(物業(yè)、取暖等費(fèi)用).

第一種情況：全款購(gòu)買，現(xiàn)金投資回報(bào)率

租金總收入=房租收入租金投資收入=4000*12=48000元

現(xiàn)金投資回報(bào)率=48000÷(37300*80)=1.61%

通過(guò)計(jì)算，我們可以看到，此時(shí)的收益率僅比銀行一年定期存款利率1.5%略高一點(diǎn)，而且是在我們沒(méi)有計(jì)算諸如物業(yè)費(fèi)。取暖費(fèi)等其他租房的成本下，實(shí)際的現(xiàn)金投資回報(bào)率很可能比銀行的一年定期存款利率還要低。

所以，僅僅從現(xiàn)金投資回報(bào)率上講，用300萬(wàn)元買一個(gè)房子出租，不見(jiàn)得比將300萬(wàn)元存入銀行的投資回報(bào)率高。

第二種，全款購(gòu)買，增值投資回報(bào)率

如果我們以7月份的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，可以看到北京房?jī)r(jià)同比上漲22.7%，假設(shè)未來(lái)一年北京房?jī)r(jià)仍然可以達(dá)到這個(gè)上漲速度。

那么這套房產(chǎn)的增值收入=2984000(37300*80)*22.7%=677368元

投資回報(bào)率=(租金凈收入增值收入)/投入資金=(48000 677368)/2984000=24.3%

在這種情況下，比起存入銀行或者購(gòu)買一般理財(cái)產(chǎn)品，就已經(jīng)高出很多了。不過(guò)需要注意的是，增值收入部分的回報(bào)只有當(dāng)賣房變現(xiàn)的時(shí)候才能體現(xiàn)出來(lái)，并不會(huì)通過(guò)直觀的數(shù)字顯示出來(lái)。

第三種，首付3成，有房貸

近300萬(wàn)房款，首付3成，貸款7成，需要首付90萬(wàn)，算上過(guò)戶、稅費(fèi)等其他費(fèi)用，首付需要100萬(wàn)，貸款210萬(wàn)。按目前銀行30年的商業(yè)貸款利率4.9%，在此基礎(chǔ)上打個(gè)85折，那就是4.165%。采用等額本息的還款方式。

每月付給銀行(本金和利息)10233元，一年支付銀行122796元，其中利息約86841元，本金35955元。

現(xiàn)金投資回報(bào)率

全年租金凈收入48000元，全年支付銀行貸款122796元，每年要付息86841元 ，首付100萬(wàn)元

投資回報(bào)率=(租金收入-付息費(fèi)用)/首付款一年本金=(48000-86841)/1035955= -3.7%

在這種情況下，并不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金收入，反而需要倒貼錢去還房貸。

增值投資回報(bào)率

假設(shè)這套房一年內(nèi)增值與第二種買房情況下的增值速度一樣，那么，增值收入=2984000*22.7%=677368元

投資回報(bào)率=(增值收入-付息費(fèi)用)/首付金額=(677368 48000-86841)/1035955=61.6%。

從結(jié)果上看61.6%的回報(bào)率簡(jiǎn)直是高的嚇人，但是與前文一樣，增值收入的部分是需要賣出去才能拿到錢的。而且一年以內(nèi)買賣房屋是需要繳納高額的稅費(fèi)，就目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)而言，應(yīng)該不會(huì)有太多人考慮出手賣房的吧。

當(dāng)然，對(duì)于那些仍打算出手的人我們還可以來(lái)計(jì)算一下，受營(yíng)改增的影響，買房一年后出售需要繳納的稅費(fèi)約8萬(wàn)元。

如果出手，最終投資回報(bào)率=(增值收入出租收入-付息費(fèi)用-稅費(fèi))/首付金額=(677368 46425-86841-80000)/1035955=54%

雖然想比于之前要低很多，但受目前房?jī)r(jià)大漲的影響，一年內(nèi)的房產(chǎn)投資回報(bào)率還是很高，這也就難怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一輩子，還不如一套房子一年賺的多”!

最后。融360房貸君也需要提醒各位購(gòu)房者注意，這種投資回報(bào)率的計(jì)算是理論上的，其中一些情況是需要把房子賣掉后投資人才能拿到。而且這種房?jī)r(jià)暴漲的情況大多出現(xiàn)在一線城市及部分二線城市，并不代表全國(guó)如此，所以投資還是需要謹(jǐn)慎計(jì)算考慮的。