由于在房屋買賣過程中房價大幅上漲，在合同簽訂至過戶前，賣方以買受方貸款延誤為由不履行交房手續，市民張女士在購房時遇到了這樣的情況。近日，上海虹口法院一審判決支持張女士的訴請，責令賣房者配合辦理過戶登記手續。

9月28日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)從上海法院獲悉，受2016年上半年房價猛漲影響，賣房者因跳價而不履行房屋買賣合同的糾紛呈明顯上升趨勢。在審理過程中，法院表示主要根據合同中買賣雙方約定的違約條款進行判決。另外，在判定雙方是否要繼續履行合同時，法院還要考慮兩個重要因素：買方是否支付了大部分房款;買方在房屋買賣過程中是否有違約行為。

貸款審批期間，房價上漲35萬

2015年12月底，上海市民張女士打算為孩子買一套學區房，很快相中了被告李阿姨名下一套位于虹口區廣中路的房屋。在實地看房后，雙方簽訂了《房屋買賣協議》，張女士支付了5萬元定金。

2016年1月初，雙方又簽訂了正式的《上海市房地產買賣合同》，約定轉讓價款共計295萬元，于2016年2月22日前辦理轉讓過戶手續，張女士貸款175萬元，約在2016年3月25日左右到賬等。此后張女士先后共計支付購房款118萬元。

2016年2月15日，張女士告訴李阿姨由于銀行貸款審批手續繁瑣，過戶時間要拖延至3月，對此李阿姨發函催告張女士，務必于2016年3月5日前憑銀行貸款合同向交易中心申請辦理過戶手續，或以現金方式支付剩余房款175萬元。

然而，在等待貸款審核期間，短短半個月上海房價突飛猛漲，同小區同房型的房價漲到330萬元。2016年3月4日，張女士的貸款審核通過，立即通知李阿姨去辦理交易過戶手續，但李阿姨以雙方未談妥賠償方案為由拒絕。此后，張女士只能向李阿姨發了書面催告函，要求李阿姨務必前往交易中心配合辦理系爭房屋產權過戶手續。但李阿姨收到催告函后仍沒有去辦理過戶手續，無奈下張女士起訴至法院，要求李阿姨協助辦理房屋產權過戶登記手續并支付逾期辦理過戶手續的滯納金。

李阿姨表示，雙方原本約定于2016年2月22日前辦理過戶手續，原告貸款不足的，應于過戶當日以現金方式補足，而張女士未按約付款，沒有賠償其承諾賠償的約定過戶日至實際過戶日期間的房屋差價，現在自己不愿意繼續履行買賣合同了。

買家付款正常，法院支持過戶

法院經審理后認為，張女士和李阿姨合同約定于2016年2月22日前共同辦理系爭房屋轉讓過戶手續，因張女士的貸款延誤導致雙方未按約定期限辦理過戶手續。之后，李阿姨于2016年2月28日書面催告張女士于2016年3月5日前憑銀行貸款合同向交易中心申請辦理過戶手續，或以現金方式支付175萬元房款。該催告函表明李阿姨同意延期至2016年3月5日前辦理過戶手續。2016年3月4日，張女士貸款申請獲銀行審核通過并于當日告知李阿姨，之后，對于張女士要求李阿姨協助過戶的請求，李阿姨以雙方未談妥賠償方案為由拒絕，缺乏依據。

法院還表示，張女士已向李阿姨支付購房款118萬元，并將剩余購房款177萬元繳入法院賬戶，故張女士要求李阿姨協助辦理房屋過戶手續的請求于法有據，依法應予支持。

而關于逾期辦理過戶手續的滯納金，2016年3月4日張女士貸款申請獲銀行審核通過后，雙方對于辦理過戶手續的具體時間未能協商一致，故對張女士主張的逾期辦理過戶手續的滯納金不予支持。

合同履行：房款支付比例大、買方無違約

虹口法院長期從事房產糾紛審理的法官戴燚透露，受2016年上半年房價猛漲影響，類似本案的賣房者因跳價而不履行房屋買賣合同的糾紛呈明顯上升趨勢。在審理這類房產糾紛中，法院一方面會看房屋買賣合同中雙方簽訂的條款，另一方面也會考慮該合同是否有繼續履行的可能性。

澎湃新聞記者注意到，在現行的《上海市房地產買賣合同》中格式條款第十條規定，賣方未按合同約定期限交接房地產的，可以有三種方式處理。一是賣方支付一定比例的違約金，并且合同繼續履行;二是賣方支付一定比例的違約金，并解除合同;三是甲乙雙方約定的補充條款。

戴燚說，在本案中，張女士與李阿姨約定的違約后果是在支付違約金的同時合同繼續履行。因此，法院在考慮到張女士的具體履約情況后，作出了要求李阿姨協助張女士辦理房屋過戶手續的判決。

“像這類賣方違約的房產糾紛，法院在審理中，主要是看合同中約定的違約賠償條例。除了賠償違約金，是否要繼續履行合同，將房屋買賣進行到底，法院還要看兩個因素：買方是否支付了大部分的房價款;買方在房屋買賣過程中是否有違約行為。”戴燚稱，如果買方的房價款首付比例較低，付款的大部分是來自銀行貸款，那么其所申請的貸款是否審批成功將影響到系爭房屋是否繼續過戶。反之，如果貸款未審批成功，法院將根據買方的經濟實力來考慮其繼續履行房屋買賣合同的可能性，“比如買方有多少財產，是否有實力來履約交易房屋。”