●誰來補繳土地出讓金?

北京市中唐律師事務所王佳紅主管律師表示，沒有土地信息，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者找不到人，無法完善土地信息;開發(fā)商沒有繳納土地出讓金，而土地登記無法辦理，但是業(yè)主已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證;開發(fā)商的土地被查封了，無法辦理土地登記手續(xù)等。上述歷史問題有一個共性，就是業(yè)主已經(jīng)支付了房款、取得了產(chǎn)權(quán)證，甚至有的房子已經(jīng)交易多次了，而由于開發(fā)商的問題或政府監(jiān)管不力而導致無法辦理不動產(chǎn)登記。針對歷史問題，基本原則應該是尊重歷史、尊重業(yè)主私有財產(chǎn)的所有權(quán)。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士章林曉表示，這些問題在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，其實也一直潛藏著存在，現(xiàn)在只是因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而浮現(xiàn)了出來。

是否應該由業(yè)主補繳土地出讓金?章林曉認為，這取決于業(yè)主當年與開發(fā)商簽訂合同的內(nèi)容。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有出讓土地，則土地出讓金應該由開發(fā)商補交。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有劃撥土地，則國有劃撥土地上市場交易的土地出讓金，應該由業(yè)主交納。

王佳紅律師認為，無論從合同約定、法律規(guī)定還是從公平角度，業(yè)主都不應該繳納土地出讓金。首先，在業(yè)主和開發(fā)商的買賣合同上，并沒有約定開發(fā)商所拖欠的土地出讓金應該由業(yè)主繳納，所以讓業(yè)主繳納土地出讓金沒有合同依據(jù)。其次，從法律規(guī)定上來看，沒有任何一部法律規(guī)定，土地出讓金應該由業(yè)主繳納，或者規(guī)定當開發(fā)商拒絕繳納土地出讓金的時候應該由業(yè)主承擔。再次，就這些業(yè)主而言，已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主之所以能取得產(chǎn)權(quán)證肯定是開發(fā)商用地手續(xù)、建設手續(xù)、銷售手續(xù)都已經(jīng)具備的情況下政府才能給業(yè)主發(fā)證。

王佳紅表示，既然業(yè)主已經(jīng)支付了全部的購房款，且已經(jīng)實際占有和使用房屋，更是取得了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商沒有繳納土地出讓金的法律責任不應該由業(yè)主買單。“當然，具體情況要具體分析，有的業(yè)主買的就是小產(chǎn)權(quán)房，本身就沒有產(chǎn)權(quán)證，這種情況要區(qū)別對待。”

●土地信息不明確能不能辦不動產(chǎn)登記?

在二手房交易中，有哪些樓盤不能辦理不動產(chǎn)登記，11月28日晚，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了鄭州市多家房產(chǎn)中介。

金水區(qū)恒輝房產(chǎn)的一位置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在賣二手房都是先查詢好土地信息，確認無誤后才拿來掛牌。目的就是為了防止買賣成交之后雙方不能辦理過戶。而另外一個置業(yè)顧問表示，鄭州市不動產(chǎn)登記出臺后，因為無法辦理(不動產(chǎn)登記)而出現(xiàn)了許多糾紛。畢竟不動產(chǎn)登記是新生事物，而這些問題主要是歷史(遺留)問題，所以只能慢慢解決。

在走訪過程中，世家房產(chǎn)和21世紀不動產(chǎn)鄭州弘業(yè)加盟店的經(jīng)紀人也表示，對于土地信息不明確的房屋，不予在門店掛牌。

11月29日上午9點，記者來到鄭州市金水區(qū)政務服務中心，門外排起了十幾米的長隊，排隊的鐵柵欄旁立著“不動產(chǎn)登記排隊入口”的指示牌。記者來到辦理柜臺，咨詢哪些情況不能辦理不動產(chǎn)登記?一位工作人員表示，不同小區(qū)有不同情況，不能一概而論。當日下午，記者來到鄭州市不動產(chǎn)登記中心辦事大廳。大廳內(nèi)張貼的兩張紙上對此給予了明確的解釋。關(guān)于房屋是否符合登記條件：只要房屋所落座的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動產(chǎn)登記。沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權(quán)屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺相關(guān)政策前，暫時無法辦理不動產(chǎn)登記。

關(guān)于土地登記在城中村集體名下的：凡是通過確權(quán)方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋未辦理有償使用手續(xù)的，因此這類房屋也不能辦理二手房交易過戶(轉(zhuǎn)移)登記。不管之前在房管局辦理過幾次轉(zhuǎn)讓，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)都無法辦理相關(guān)登記。到目前為止，沒有解決措施。關(guān)于土地是省直單位房改房的：目前省直單位房改房大部分土地都沒有辦理登記，國土部門正在研究相關(guān)解決方案，待該區(qū)域土地登記基礎數(shù)據(jù)庫建成后，方可辦理相關(guān)登記。

王佳紅律師認為，針對歷史遺留問題應該進行區(qū)別對待：針對業(yè)主具備產(chǎn)權(quán)證但土地信息不完善或土地出讓金沒有繳納或土地手續(xù)不齊全等，導致無法辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的，應該為業(yè)主開創(chuàng)綠色通道，予以登記。針對土地權(quán)屬來源合法，但地上建筑物不合法的，應該待房產(chǎn)手續(xù)完善后，再行辦理不動產(chǎn)登記。其次，應該進一步強化政府部門嚴格執(zhí)行法律規(guī)定。

章林曉表示，處理這些歷史遺留問題，鄭州市政府需要在法律的框架內(nèi)尊重歷史事實出臺一些相關(guān)政策。湖南吉首市的處理經(jīng)驗，或許值得借鑒學習。“當然，鄭州最重要的是要結(jié)合當?shù)貙嶋H來出臺相關(guān)政策。”

《吉首市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中相關(guān)問題的處理意見(試行)》顯示，凡土地權(quán)屬來源合法，只辦理了房屋分戶權(quán)證且土地總證齊全的，由項目開發(fā)實施責任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記;對雖辦理了房屋分戶權(quán)證但土地使用權(quán)證下落不明的，由市國土資源局按程序?qū)⒃恋厥褂米C注銷后，由項目開發(fā)實施責任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

針對上述問題，據(jù)河南《大河報》報道，河南省國土資源廳近日出臺并下發(fā)了《關(guān)于做好當前不動產(chǎn)登記工作的指導意見》，對于此前出現(xiàn)的部分因無土地信息等原因造成的房屋無法辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記的情況，給出了相應的解決方案，這也意味著著此前那些解決不了的問題終獲突破口。每經(jīng)記者 王杰 鄭州攝影報道 每經(jīng)編輯 楊軍