近日，融創(chuàng)26億元入股鏈家，攪動(dòng)房產(chǎn)中介行業(yè)一池春水。地產(chǎn)巨頭爭(zhēng)先布局存量市場(chǎng)讓房產(chǎn)中介行業(yè)再度被關(guān)注，鏈家的高估值是否促使行業(yè)中資本運(yùn)作標(biāo)的估值提升成為熱議焦點(diǎn)。

日前，停牌近半年的國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布收購(gòu)草案，計(jì)劃作價(jià)38億元向深圳市大田投資有限公司(下稱(chēng)“深圳大田”)和拉薩市云房創(chuàng)富投資管理有限公司(下稱(chēng)“拉薩云房”)等12名股東收購(gòu)其持有的深圳云房100%股份。深圳云房運(yùn)營(yíng)的品牌即是“Q房網(wǎng)”。

世聯(lián)行曾經(jīng)發(fā)起4.2億元入股Q房網(wǎng)的計(jì)劃，不過(guò)在2016年初宣布終止，彼時(shí)后者的估值為28億元。現(xiàn)在，Q房網(wǎng)以38億元估值投身國(guó)創(chuàng)高新，并作出未來(lái)3年的業(yè)績(jī)承諾。在執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控的當(dāng)下，業(yè)務(wù)聚焦深圳的Q房網(wǎng)業(yè)績(jī)承諾能否兌現(xiàn)仍待觀察。針對(duì)國(guó)創(chuàng)高新收購(gòu)Q房網(wǎng)時(shí)所作出的業(yè)績(jī)承諾等問(wèn)題，記者給國(guó)創(chuàng)高新董秘辦公室發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

●估值提升10億元背后

深圳云房品牌名稱(chēng)為“Q房網(wǎng)”。2014年中開(kāi)始，傳統(tǒng)老牌中介世華地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)中介Q房網(wǎng)，在深圳新創(chuàng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式。隨后兩年全國(guó)并購(gòu)擴(kuò)張，Q房網(wǎng)進(jìn)入北京、上海、香港等數(shù)十座城市，也曾因“跳單”等管理漏洞遭遇深圳中介行業(yè)的集體抵制。

大規(guī)模的擴(kuò)張讓Q房網(wǎng)資金渴求一直存在，實(shí)際控制人梁文華自稱(chēng)“賠上身家做Q房網(wǎng)”，尤其是始于去年下半年的最嚴(yán)調(diào)控更讓中介行業(yè)面臨嚴(yán)冬。2016年11月，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布公告透露重組標(biāo)的，其擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)深圳云房100%股權(quán)。

為了籌措現(xiàn)金，國(guó)創(chuàng)高新將以8.08元/股向包括公司大股東國(guó)創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的8名投資者募集配套融資20.97億元，用于支付本次交易現(xiàn)金對(duì)價(jià)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用及深圳云房營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)與云房源大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)項(xiàng)目建設(shè)。

這不是Q房網(wǎng)尋求資本的唯一嘗試。此前世聯(lián)行曾經(jīng)發(fā)起入股Q房網(wǎng)的計(jì)劃，擬以4.2億元收購(gòu)Q房網(wǎng)15%的股權(quán)，不過(guò)此計(jì)劃在2016年初宣布終止，世聯(lián)行稱(chēng)是由于對(duì)Q房網(wǎng)的估值、交易價(jià)格及投資后的發(fā)展計(jì)劃等事項(xiàng)未達(dá)成一致意見(jiàn)。彼時(shí)Q房網(wǎng)的估值為28億元。

這次Q房網(wǎng)以38億元身價(jià)投身國(guó)創(chuàng)高新，估值比一年前提升10億元。根據(jù)國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布的評(píng)估辦法，深圳云房的股東全部權(quán)益賬面價(jià)值為2.7億元，采用收益法的評(píng)估價(jià)值為38億元，增值率為1326.66%。

國(guó)創(chuàng)高新方面表示，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估值相較于對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)增值較高，主要是由于標(biāo)的公司屬于輕資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)，采用房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)O2O模式，擁有成熟的商業(yè)模式，穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，成為全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)線上及線下一體化閉環(huán)交易的服務(wù)企業(yè)。收益法評(píng)估過(guò)程中考慮了標(biāo)的公司所擁有的研發(fā)團(tuán)隊(duì)、客戶(hù)和商業(yè)渠道等的價(jià)值，這些在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估中難以體現(xiàn)。

安信證券分析師陳天誠(chéng)對(duì)記者表示，當(dāng)前融創(chuàng)入股鏈家這一事件對(duì)中介行業(yè)資本化有推動(dòng)作用，但每個(gè)標(biāo)的的情況并不相同，另外估值是一個(gè)復(fù)雜的體系，關(guān)鍵是投資者要認(rèn)可，Q房網(wǎng)的估值更多考慮未來(lái)前景和盈利預(yù)期。

值得關(guān)注的是，國(guó)創(chuàng)高新與深圳云房為達(dá)成此次交易做出諸多安排。有券商分析師向記者指出，其規(guī)避借殼紅線的安排“非常巧妙”。國(guó)創(chuàng)高新停牌前的市值大約39.91億元，深圳云房作價(jià)達(dá)到了38億元，收購(gòu)一家與自己體量相近的標(biāo)的而不構(gòu)成借殼，稀釋Q房網(wǎng)控制人梁文華的持股是規(guī)避借殼的唯一方法。

2016年8月，梁文華控股的拉薩云房將深圳云房17.28%股份以6.57億元轉(zhuǎn)讓給國(guó)創(chuàng)集團(tuán)等3家機(jī)構(gòu)，其中國(guó)創(chuàng)集團(tuán)出資3.8億元獲得10%的股份;梁文華控制的另一家機(jī)構(gòu)樟樹(shù)大田則將其持有的2.56%股份以9720萬(wàn)元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)出。

在此次收購(gòu)中，梁文華控制的4家機(jī)構(gòu)還將獲得國(guó)創(chuàng)高新支付的11.99億元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，進(jìn)一步規(guī)避借殼的紅線。與此同時(shí)，國(guó)創(chuàng)集團(tuán)還將參與認(rèn)購(gòu)9.36億元的配套融資，持股比例將達(dá)到39.94%，梁文華控制的比例下降至16.66%。至此，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、現(xiàn)金支付和配套融資等手段，國(guó)創(chuàng)集團(tuán)掌控收購(gòu)后標(biāo)的控股權(quán)。