●業績承諾兌現存挑戰

當下以融創入股鏈家、國創高新跨界進入房產中介行業為代表的資本運作，都表明一個趨勢，耕耘存量資產的時代正在來臨。

中國指數研究院最近發布的數據顯示，北京、上海和深圳等熱點城市存量房交易數量遠超新房。2016年1~11月，北京市二手房銷售套數是新房的4.8倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別為3.3和2.4倍。

根據鏈家研究院測算，中國存量房屋總價值約245萬億元，其中二手住宅價值180萬億元，商辦物業價值50萬億元，已售待開發土地價值12.2萬億元，已建成待售住宅庫存大約為3萬億元。由此形成的存量房市場預計會帶來1.91萬億元收入，其中租賃行業收入最高，超過了1.1萬億元，其次是物業管理行業收入4400億元，新房收入2310億元，二手房收入大概在1000億元左右，城市更新行業收入也能達到270億元。

Q房網市場觀察員任晉東向記者表示，存量房市場規模持續擴大，尤其一線城市成交占比上升是大趨勢，這個行業還得經紀公司去推動;經紀行業是重資產行業，必須要有線下支撐才能提高客戶粘性，需要大量的資本去驅動，新進入一個城市可能需要幾十億元的資金鋪墊，因此房產中介行業資本運作會非常普遍。

不過，當下行業仍然有“草莽時代”的痕跡，雖然大趨勢使然，但短期政策變動的沖擊波不可小覷，光明的彼岸依然遙遠。

2016年下半年以來，監管層在房地產經紀領域頻頻“亮劍”。從規范行業服務行為，到完善行業管理制度上，都提出了更多更明確的要求，其中被稱為史上最嚴房地產中介新規的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》于2016年第三季度發布。

樓市調控力度的不斷加大也對房地產中介市場造成了較大影響。據了解，前兩年由于房地產市場火熱房產中介大規模擴張。激進擴張之后，“限購令”等因素影響樓市成交縮水，地產中介生存形勢更加嚴峻。

有業內人士指出，這不僅導致房地產中介行業面臨毛利率下滑風險，代理銷售業務也受政策調控間接影響。“資本寒冬疊加行業的宏觀環境，讓我們步履艱辛。”日前，剛停運的房產O2O平臺安個家創始人梁偉平在給員工的內部信中也如此表示。

國創高新此次收購的Q房網，主營業務為新房代理和二手房銷售。其合并報表顯示，2014~2015年和2016年前8個月，深圳云房實現收入5.81億元、25.32億元和27.08億元，歸屬母公司股東的凈利潤分別為-7821萬元、-2.09億元和1.56億元。

除了母公司外，以二手房業務為主的深圳世華2014~2015年和2016年前8個月的凈利潤分別為-3479萬元、8820萬元和4546萬元;以新房業務為主的前海云房凈利潤為488萬元、5938萬元和1.53億元。

根據收購方案中業績承諾，深圳云房2016~2019年凈利潤不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元。梁文華控制的4家公司和國創集團是業績承諾的補償義務人。

一位不愿具名的券商分析師向記者表示，鏈家是行業中優質標的，逐漸成為影響行業生態的公司，它的估值自然很高;Q房網的估值算是比較合理，關鍵是業績承諾如何兌現，當下樓市調控增加整個行業的變數，業績表現需要追蹤觀察。

對于鏈家以及Q房網高估值對行業其他公司是否有借鑒意義，深圳市前海永樂凱恒資產管理有限公司基金經理趙振津表示，融創入股鏈家以及國創高新收購Q房網的高估值對類似標的估值有提振作用。他認為收購標的估值考慮兩個因素：未來現金流的折現以及同類企業的估值參考。

在依據具體標的作出估值后，參考同類公司的估值作出調整，進而確定最后的交易對價是收購過程中的常規程序。鏈家和Q房網等公司獲得高估值，表明資本對存量市場的看重。

在資本市場，經過兩三年的發展之后，風投對于“互聯網+房地產”的概念已經有了明確的認知，未能解決盈利難題的房產O2O或許面臨融資艱難的困境，破產或者被收購將不斷上演。

與此對應的是，“過去資本看中的是互聯網中介的故事和流水，盈利模式都不清晰，在這輪大的市場波動中，投資者的態度趨于謹慎。”上述基金人士如是表示。每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧