在熱點城市調控加碼、中心城市拿地成本高企的背景下，包括萬科、保利地產等在內的主流房企，幾年前就開始布局核心城市輻射圈范圍內的其他城市，以及軌道交通發展相對成熟的地區。

一二三四線的城市分級模式逐漸成為“過去式”，而圍繞著城市群展開的中心城市、衛星城市劃分方式，則不但成為房企開發投資布局的著眼點，還是其轉型運營的著力點。這也暗含了中國區域經濟發展的趨勢。

城市群時代到來

截至2016年底，中國的城鎮化率為57%。諸多研究公認，當一個經濟體的城鎮化率達到50%后，將進入到城鎮化的第二階段。

萬科高級副總裁譚華杰指出，在第一階段的城鎮化中，所有城市都在擴張，城鎮化以單個城市的發展為主。到第二階段，城市之間將出現嚴重分化，一二三四線的劃分標準不再適用，取而代之的則是“都市圈”和“城市群”，主要城市群將進一步集聚人流、物流、資金流。

參照海外情況。以世界最大城市群——美國波士華城市群為例，其面積僅占國土1.5%，卻集聚了全美22.5%的人口，城市化率達到90%以上。而在我國東部三大經濟圈中，人口最多的長三角目前也僅占全國人口的7%。這顯示出，我國在城市群發展水平上仍與世界主流水平存在顯著差距，當前的城鎮化進程將為城市群發展帶來機會。

中信建投認為，在城鎮化的第二階段中大城市將集聚越來越多的人口。如日本在上世紀60-70年代初城市化率60%至75%的階段，全國超百萬人口的城市群，其人口占總人口比重加速攀升，10年提升了近10個百分點。對我國而言，發展超大城市經濟圈也是必然方向，而具備大規模人口吸聚效應的軌道交通自然而然成為聯結城市群的紐帶。

中國未來的人口流入主要方向在哪里?包括萬科在內的諸多大型開發商均認為，一定是流到相對發達、能夠成型的城市帶里去。目前中國三個已經初步成型的區域是珠三角/粵港澳、長三角、京津冀。另外還有以武漢為核心的長江中游城市帶，及以重慶和成都構成的川渝城市帶。

現實也印證了這一點。去年以來，在京滬深拿地成本高企的背景下，“環京”、“環滬”、“環深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。曾經由本地房企主導的燕郊、啟東、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，樓面地價逐步抬高，價格洼地被填平。

調控政策也隨之跟進。在近期的調控政策中，多地樓市調控政策以中心城市為單位，周邊三四線城市聯動收緊，形成城市群調控模式。

以京津冀區域為例，北京市3月以來已發布11次房地產調控政策，包括認房認貸，封堵假離婚貸款買房，商住限賣等。與此同時，環京周邊縣市也聯動出臺了相關調控措施，保定市區、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。通過這樣的聯動調控，對地區樓市形成合力，全面封堵“炒房”。