以高周轉、開發銷售主的中國地產商，都在面臨一場“持有運營”的轉型。

日前，萬科在廣東佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊，被外界渲染為“70年限售”，而實際上，這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。

萬科和它的小伙伴為分布在北京、廣州和佛山的五幅地塊支付了170億元的代價，而如何回收、盈利還沒有明確的辦法和模式，他們正在探索。

其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下了一些住宅或商業自持地塊，這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇，也是房企自身轉型必須解決的課題，從賣房子到物業運營，對誰都是一道門檻。

而這種需要沉淀少則幾億多則數十億資金的物業運營，尤其是住宅租賃，注定只是大型房企們的游戲。

自持宅地

事實上，萬科并不是第一家拿下100%宅地自持的開發商。

2016年11月17日，首創天恒中糧聯合體以總價57.6億元、“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永豐20號地塊。

同年12月，北京萬科和住總集團以109億拿下海淀永豐兩幅宅地和綜合用地，自持70年，業界嘩然。

北京萬科探索自持宅地剛剛開始，2017年4月，廣州萬科又拿下兩宗自持宅地，總價36億。其中白云區魚苗場項目自持比例為50%，黃埔區長嶺居項目自持比例為55%。緊接著的6月上旬，廣州萬科再次拿下佛山100%自持宅地。

除了萬科，其他大型房企也拿了不少自持地塊。據21世紀經濟報道記者不完全統計，近半年來，萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地價款數百億，自持比例從36%到100%不等。

如2017年1月，首開保利龍湖首創聯合體以17.28億元、70%自持競得了北京平谷金海湖鎮宅地;6月，保利地產以總價57.46億元、自持48.5%競得杭州襄七房單元宅地。

自持宅地的出現，與地方政府土地出讓的思路變化有關。為了平抑地價、房價，降低居住成本，去年末北京率先開啟了“限房價競地價競自持”土地出讓方式，目前已被多個城市效仿。

萬科高級副總裁譚華杰認為，地方出讓自持型宅地，一定程度上也是響應“租售并舉”的居住制度的舉措，鼓勵機構運營住宅租賃。提供了一種改變城市住房供應結構的可能：在商品房、保障房、個人房東之外，提供大量的機構租賃房。

但是目前，業內對于自持拿地的策略仍看法不一，有人認為自持產品未來仍有一定的盈利空間，也有人認為“自持宅地”根本行不通。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來大城市將會繼續推行競自持的拍地模式，而房企也需要適應租賃市場的發展。“預計后續類似模式還會有很多房企愿意參與，但是否能盈利，是需要時間檢驗的。”

另一方面，嚴躍進指出，由于限房價競地價競自持的規則，自持對于增加住房供應以及平抑房價有積極的作用。

不同的聲音也存在。在資深房地產專家龍斌看來，房企自持搶地是“市場發燒”引起的“不正常”的現象。龍斌認為，一些房企之所以自持拿地，是對未來的房地產過于樂觀，而自持項目投資巨大，回報則“遙遙無期”。

“當然，要是有幾千億的規模，投個幾十億也沒問題，不會對房企整體業績有太大影響，但對于中小企業基本是不可行的。”

中原地產首席分析師張大偉則認為，自持宅地是一些大房企的試驗品，除非未來政策松動，不然沒有回本的可能。總體來說就是小規模的嘗試。