盈利難題

自持宅地，不能出售，本質(zhì)上就是長期租賃，拿地企業(yè)變成了“房東”。而作為機構(gòu)的房東，在當(dāng)下的租賃市場中難以盈利。

然而對于自持宅地的未來，萬科顯然是要比同行樂觀的，也有更多元的經(jīng)營思路。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，萬科拿下自持宅地，基本上是由區(qū)域公司自行決定的，北京公司和廣州公司先行試水。

對于如何運營并盈利，北京萬科已有想法和方案。萬科北京區(qū)域總經(jīng)理劉肖曾透露，萬科將采用合作建房和眾籌方式，引入合作企業(yè)，化解這一難題。

考慮到自持住宅產(chǎn)權(quán)不能分割，萬科設(shè)計成立眾籌平臺，將眾籌中的“一份”對應(yīng)20~30套住房，可能是一棟小樓，或者一個完整建筑單元，參與眾籌的企業(yè)按照眾籌份數(shù)，支付交易對價。

在萬科開發(fā)建設(shè)完成項目后，參與眾籌企業(yè)的員工，可以租賃這些住房，同時向眾籌平臺繳納租金，再返回到相應(yīng)企業(yè)。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

不過北京萬科表示，截至目前，眾籌方案已向多個企業(yè)宣講，但還未有明確進展。

廣州萬科在拿地時表示，自持符合公司向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的理念，廣州萬科已在推進泊寓、養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等多個業(yè)務(wù)，尋找新的盈利增長點。

記者了解到，對于廣州萬科而言，自持宅地是其試水的多個物業(yè)運營的一部分，萬科已在廣州、佛山運營長租公寓“泊寓”，或許能和自持地塊相結(jié)合。

顯然，試水階段的萬科仍難說找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2個點，3到4個點已經(jīng)是做到極致了，3到4個點對開發(fā)商來說連資金成本都覆蓋不了。”張大偉說。

譚華杰告訴記者，由于地價、稅負和融資成本等因素的制約，機構(gòu)租賃住宅本身的收益率就更低。

嚴躍進認為，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化和穩(wěn)定租金收益。這與租客群體的種類和穩(wěn)定性密切相關(guān)。

而降低租賃產(chǎn)品的成本、提高相應(yīng)的收益，也需要政府相關(guān)配套政策的支持，尤其是地價和稅費方面。

上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，目前開發(fā)商持有運營的主要問題是稅率太高。其中營業(yè)(增值)稅11%，房產(chǎn)稅12%;“營改增”后，沒有對自持部分土地出讓金的抵扣方案。而譚華杰說，之后所得利潤還要扣除25%的企業(yè)所得稅，這樣算下來很難盈利。

多位業(yè)內(nèi)人士呼吁，政府應(yīng)出臺配套支持開發(fā)商自持運營的政策，比如“營改增”后，對自持部分土地出讓金進行抵扣等。嚴躍進認為，相關(guān)的配套政策，可以納入到后續(xù)鼓勵宅地自持的政策框架中。

“從長期來看，自持產(chǎn)品的盈利難題可以通過資產(chǎn)證券化工具來解決。”嚴躍進說，基于穩(wěn)定的租金收益來打包進行證券化產(chǎn)品設(shè)計，做成REITs上市，實現(xiàn)退出。