拿地拉低盈利能力

除了高管的突然離職，記者發現，高增長的旭輝還面臨著其他問題，比如盈利能力相對較低。

東方財富數據顯示，房地產業2016年銷售毛利率的行業均值為29.34%，行業中值為30.18%。而旭輝集團2016年銷售毛利率為25.4%，明顯低于行業均值和中值。

在毛利率低于平均水平的情況下，旭輝集團卻加大了拿地的力度。

2016年，旭輝集團收購了共36個新項目，新增的土地建筑面積為650萬平方米，總代價為241.14億元，平均土地收購成本為3700元/平方米。進入2017年，旭輝開始加大拿地力度，1月到7月公司累計獲取土地建筑面積349.7萬平方米，土地價值為335億元，平均土地收購成本為9580元/平方米，是2016年的2.6倍。

旭輝集團投資者部相關負責人表示，單價提高是因為拿地城市的轉變。去年是在弱二線城市拿地比較多，今年更多在強二線城市拿地。

對此，一位不愿具名的地產分析人士表示，在拿地成本比較高的情況下，盈利空間就會快速壓縮，而且很多高價土地背后的經營成本也會快速上升。所以如果沒有一個全盤的考慮，類似土地成本的上升會帶來很多不確定性，對于房企來說，后續壓縮成本也只能在類似項目開發等環節進行。

旭輝發力土地市場，似乎與旭輝集團董事長林中一貫強調的“節制、理性、不拿錯地、不拿貴地”的策略相矛盾。

旭輝集團投資部負責人坦承，不可否認，拿地成本的提高會讓毛利率有往下走的趨勢，但是行業整體都面臨這樣的問題。

旭輝集團投資部負責人表示，另外，在房地產行業內，港股房地產企業的銷售毛利率總體來說會更低一些。

資金狀況存憂

旭輝集團的存貨不斷增加，負債率高于行業平均水平，這可能令其資金狀況存在一定隱憂。

旭輝集團2016年的土地儲備總建筑面積約為1750萬平方米。其中已竣工的建筑面積為446萬平方米，開發中及未開發的建筑面積為1304萬平方米，已竣工建筑面積占比為25.49%。

而在2013年，公司土地儲備總建筑面積約為920萬平方米，其中已竣工的建筑面積為68萬平方米，占比為7.36%。四年內，旭輝的已竣工建筑面積占比上升了18個百分點。

同策咨詢研究部總監張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在核心一二線城市出現這種情況，很大程度上是受到了政策面的影響。政策限制交易、限房限價導致供應量無法入市，所以有一部分企業會調整自己的策略。

“短期內企業這樣操作沒有問題，但是從長遠的角度來看，如果已竣工建筑面積占比持續增加，企業的存貨會增加，回款速度會降低，運營壓力逐漸加大，尤其對于民營企業，會有很大的資金兌付壓力。”張宏偉表示了他的擔心。

記者發現，旭輝從2012年到2016年的存貨分別為158.09億元、169.96億元、152.23億元、270.85億元、280.84億元，五年內存貨占總資產比例從17.09%上漲到了22.97%，提高了5個百分點。

記者還發現，2016年年報顯示，旭輝當年向公司客戶提供按揭擔保額約為76.45億元，比2015年增長了109.8%。當年公司的凈資產為172.83億元，擔保額已經占到凈資產的44.23%。

同時，在旭輝2016年的負債中，有23.68億元一年內到期的借款、20.89億元一年內到期的公司債券，總計44.57億元。而旭輝2016年的凈利潤為31.64億元，無法覆蓋一年內到期的借款和公司債券。

不過，對旭輝集團來說，也不是沒有好消息，近日其進行了一筆不小的融資。公司分別以每股3.5和3.82港元向中國平安及其他投資者配售5.45億和1.35億股，分別籌集19.07億和5.16億港元，公司所得款項累計凈額為24.07億港元，將用于公司發展及一般運營資金，這在一定程度上改善了旭輝的資金狀況。

此外，旭輝在2016年的資產負債率為80.47%，高于同年行業均值77.05%和行業中值57.66%。

面對高負債率，上述投資者部負責人解釋，公司會努力將資產負債率在合理范圍內，但是無法和國企、港企比較。一般企業內部對規模、利潤率和負債率三者會有一個平衡，而對于旭輝這樣的民營企業來說，相較于規模，更加注重利潤。

上述地產分析人士表示，和其他行業不同，因為房地產行業的特殊性，一般資產負債率低于80%的都屬于正常水平。不過，在后續融資環境收緊的大趨勢下，類似指標的風險或加大。