租賃市場(chǎng)商業(yè)化——租金上漲的另一個(gè)“推手”

在今年的易居沃頓研究班上，有一個(gè)熱門的研究方向是“存量資產(chǎn)的改造和運(yùn)營(yíng)”。上周末，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新組在蘇州組織的案例評(píng)審會(huì)上，有不少項(xiàng)目都屬于存量資產(chǎn)的改造，其中有的項(xiàng)目就是將空置的大型商場(chǎng)，轉(zhuǎn)為住宅供出租。

對(duì)住宅租賃消費(fèi)，從中央到地方一直都持鼓勵(lì)態(tài)度。從今年5月份開始，就不斷頒布各類政策，鼓勵(lì)房屋出租。

中介市場(chǎng)上，鏈家、愛屋吉屋等都涉足長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)域;開發(fā)商方面，則有萬(wàn)科、永泰、綠都等企業(yè)涉足。這些企業(yè)和蘑菇公寓、u+公寓等互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓一起，形成了一個(gè)很大的出租房市場(chǎng)。

而另外一方面，包括上海在內(nèi)的各個(gè)城市，先后在土地出讓文件中，規(guī)定了開發(fā)商自持并對(duì)外出租的房屋面積比例，也進(jìn)一步強(qiáng)化了出租房屋的市場(chǎng)供應(yīng)量。

政策的大力扶持，和市場(chǎng)環(huán)境的大幅度轉(zhuǎn)變，以及各路資本的大量流入，讓房屋租賃行業(yè)由原來個(gè)人“二房東”為主的“游擊隊(duì)”，改變?yōu)檎?guī)軍，并將租賃市場(chǎng)細(xì)分成各種“子分類”。

比如，新加坡永泰就將位于中山公園附近的一棟住宅，開發(fā)成能提供專業(yè)護(hù)理、餐飲、老年教育的養(yǎng)老社區(qū)——鴻泰·樂璟會(huì)。

雖然一間78平米的獨(dú)立單間，費(fèi)用高達(dá)2萬(wàn)元/月，比周圍的普通公寓租金高出不少，但相對(duì)上海公立養(yǎng)老院一個(gè)床位4000元(通常要住三個(gè)老人以上且不包括醫(yī)療、健康管理的服務(wù)，房屋環(huán)境和整體設(shè)施都極為陳舊)，性價(jià)比仍然高出不少，因此吸引了不少人預(yù)租。

又比如，綠都地產(chǎn)在迪斯尼邊上開發(fā)的繡云里項(xiàng)目，未來也將作為民宿，向前往迪斯尼旅游，且希望了解老上海生活風(fēng)情的人群開放。根據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，除了綠都，還有很多開發(fā)商有意涉足民宿市場(chǎng)，深耕這一領(lǐng)域的租賃市場(chǎng)商業(yè)化。

不管是將住宅作為養(yǎng)老公寓出租，還是作為民宿出租，都比作為普通住宅出租，租金更高，這一定程度上也加劇了對(duì)現(xiàn)有房屋租賃市場(chǎng)的房源爭(zhēng)奪。

盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金回報(bào)率普遍只有1%—2%，但未來幾年的租金卻絕對(duì)不會(huì)停留在低位。對(duì)今天很多在售的住宅來說，五年甚至十年后，“租金超過月供”是大概率事件。