房企融資收緊 發債難度大

融創100億元公司債被上交所終止發行，在業內人看來是意料之中的事情。實際上，自2016年10月份以來，房企公司債發行監管趨嚴后，這類發行融資一直處于封閉狀態。彼時，上交所、深交所先后下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業的公司債券資金不得用于購置土地。

同時，上交所針對公司債將房地產業分類監管采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準。達到準入門檻后，根據房地產企業的5項財務指標，將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。

房企發行債券規模的多少，很大程度上影響房企流動性的壓力。統計顯示，房地產企業在2015年共發債6682億元，是2014年3倍，而2016年發行量進一步飆漲至1.15萬億元，同比進一步擴張72%。但從2016年下半年開始，大肆積草囤糧的好日子似乎到頭了。證監會、上交所此時陸續發布針對房地產業公司債分類監管方案，境內發債明顯受阻。2017年以來沒有一家A股上市房企發公司債。1-5月房企發債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。

“房企通過發行公司債融資的渠道被收緊已達半年，加之上半年銷售額增速放緩，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，熬不住的中型房企開始著急在海外找錢。然而，隨著美元加息的落地，海外發債的成本也不再便宜。”有業內人士向記者坦言。

不過，進入7月份，房企海外發債的規模有所“抬頭”。中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，7月已經有超過5家房企發布了超過20億美元的海外融資需求。其中包括，建業地產7月12日宣布發行2億美元2018年到期票息6.00%優先票據;綠城中國間接全資子公司Wisdom Glory Group Limited(榮智集團有限公司)發行本金總額為4.5億美元的優先永續票據;龍湖地產7月6日與高盛、海通國際、摩根士丹利、中銀香港及匯豐銀行就發行于2020年到期的4.5億美元3.875%優先票據訂立購買協議。另外，7月12日，寶龍地產也建議公司進行一項優先票據的國際發售，對象為專業投資者。

隨著調控政策趨嚴導致房企信貸和發債融資渠道的收緊，傳統的房地產信托似乎成了“漏網之魚”。用益信托最新數據顯示，今年以來，68家信托公司共發行654只房地產信托產品，累計為房企融資2158.4億元。從發行只數上看，1至6月份分別發行53只、58只、116只、105只、136只、141只，而從發行規模上則分別為182.0億元、173.5億元、301.9億元、317.3億元、574.6億元、408.4億元。特別是進入3月份以來，房地產信托發行出現爆發式增長。

“3月份一波的‘陡增’行情，主要因為國家去杠桿和防風險政策的推出，房企通過銀行信貸和國內發債渠道逐步被‘堵死’。當時有不少企業，特別是有資格的大中型房企和地方平臺公司跑海外發債募資。而近期監管層暫停發放房企海外發債批文，讓信托和資管計劃成了大部分房地產企業應對資金緊張為數不多的‘救命稻草’。”對此，有機構人士坦言。

不過，需要指出的是，房地產業務一直以來都是信托產品違約的重災區。有報告顯示，信托行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規模占比高于60%。而截至2016年底，全行業房地產信托風險資產余額382億元，占全部信托風險資產比例的32%;風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。隨著監管的深入和風險的加大，房地產信托融資也并非“長久之計”。(記者 鐘源)