2月23日，中國證券投資基金業協會黨委書記、會長洪磊在“陸家嘴資產證券化論壇”上透露，REITs(房地產信托投資基金)產品應比照基金征稅，避免雙重征稅。此前不久，該協會曾透露，未來推進“公募REITs+資產證券化”。

松緊之間，公募REITs被推上房企融資新風口。在不少基金業人士看來，監管趨嚴推動融資通道轉換，雖然國內還沒有真正的REITs發行，但資產支持證券等各種類REITs將迎來爆發期。

離真正的REITs還有多遠

REITs素來被認為是開啟持有型物業資產證券化的“鑰匙”。盡管“準REITs”、“類REITs”如雨后春筍，但因為缺乏政策和稅收環境的支持，嚴格意義上的REITs在國內一直無法破冰。

2015年6月8日，鵬華前海萬科REITs正式獲批，被業內看作是中國第一單REITs，并對其寄予厚望。鵬華基金方面向記者表示，目前國內試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。

前海萬科REITs基金通過借鑒成熟市場的操作方法，充分利用中國資本市場現有規則，將房地產項目裝入封閉式基金這一成熟的法律結構并通過證券交易所上市交易。

對比美國經典REITs產品的結構可以發現，鵬華前海萬科REITs離真正的REITs尚有差距。美國典型的REITs包括兩部分：租金收入和物業增值。裝入REITs中的資產經過真實出售后，其產權相應的也轉移給了SPV(Special Purpose Vehicle)，所以投資者不僅能獲得日常的租金收益，還能分享物業的升值紅利。鵬華前海萬科REITs的收益只包含項目未來的租金收入，不動產增值收益并未納入其中。

作為國內首單公募REITs，依然具有風向標意義。數據顯示，截至2017年2月21日，鵬華前海萬科REITs自2015年7月6日成立以來累計回報超10%，年化回報超6%，期間已分紅2次，每10份分別分紅38.8元(2016年)和54.3元(2017年).

雖然鵬華前海萬科REITs成立至今面臨爭議，但是其穩健可觀的超額收益，充分凸顯了REITs分散投資風險的優勢，也為投資者提供了資產配置的新選擇。

基于中國房地產市場的高回報，國內金融機構對REITs產品覬覦已久，但梳理發現，在鵬華前海萬科REITs落地至今，仍然未有相似的公募REITs產品推出。