類REITs迎來風(fēng)口

雖然還未有真正意義上的REITs落地，但為盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿，監(jiān)管層先后多次發(fā)文推動(dòng)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新與落地。在各類政策利好和市場需求刺激下，類REITs資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展如火如荼。

國內(nèi)所謂的“類REITs”，其實(shí)質(zhì)是“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(也就是通常說的“ABS”)模式，即由合格證券公司/基金子公司設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，在公開市場發(fā)售專項(xiàng)計(jì)劃份額募集資金，投資于持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)，專項(xiàng)計(jì)劃份額在交易所公開交易。

深圳市前海永樂凱恒資產(chǎn)管理有限公司基金經(jīng)理趙振津向記者表示，目前監(jiān)管層的意圖在于收緊非標(biāo)融資，轉(zhuǎn)為在交易所或者銀行間能夠監(jiān)管的融資。雖然中國還沒有真正的REITs推出，但隨著融資通道的轉(zhuǎn)換，類REITs迎來風(fēng)口。

2月20日，興業(yè)銀行主承銷的“興業(yè)皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金”(以下簡稱興業(yè)皖新REITs)在銀行間市場成功發(fā)行，該產(chǎn)品總規(guī)模為5.535億元，其中優(yōu)先A級(jí)證券發(fā)行利率為4.80%，優(yōu)先B級(jí)證券發(fā)行利率為5.40%。

與交易所私募ABS相比，皖新一期REITs產(chǎn)品首次實(shí)現(xiàn)了我國REITs類產(chǎn)品的銀行間公開發(fā)行，也為銀行間ABS市場提供了新的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，對(duì)于提高REITs類產(chǎn)品的流動(dòng)性、參與度等方面均有積極意義。業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著國內(nèi)銀行間市場公募REITs產(chǎn)品開閘。

2月9日，深圳益田宣布假日廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(ABS)成立，總發(fā)行規(guī)模為53.01億元，成為深圳地產(chǎn)圈首個(gè)資產(chǎn)證券化的商業(yè)項(xiàng)目。

1月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)聯(lián)合恒泰證券成功發(fā)行規(guī)模為7.36億元的類REITs資產(chǎn)支持證券，這是北京市國資企業(yè)在國內(nèi)發(fā)行的第一單類REITs產(chǎn)品。此外，近期魔方公寓ABS、金茂凱晨和金光紙業(yè)的寫字樓CMBS等商業(yè)地產(chǎn)的證券化實(shí)踐不斷涌現(xiàn)。

據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信盤點(diǎn)，2016年交易所市場ABS(Asset-backed Securities)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)4359.07億元，同比增長超一倍。大額債權(quán)類發(fā)行規(guī)模占據(jù)半壁江山，收費(fèi)收益權(quán)類、小額債權(quán)類和不動(dòng)產(chǎn)類發(fā)行規(guī)模緊隨其后，全年發(fā)行利率中樞在3.9%~5%之間。

盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)商來講，發(fā)展REITs的動(dòng)力首先在于改善融資結(jié)構(gòu)。長期以來，中國的房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，房地產(chǎn)開發(fā)資金(包括國內(nèi)貸款、定金、預(yù)收款、應(yīng)付工程款)中有近50%來源于銀行信貸。REITs作為一種融資方式，能夠拓展開發(fā)商的融資渠道，改善其融資結(jié)構(gòu)。

為抑制地價(jià)攀升，熱點(diǎn)城市的土地出讓逐漸加大開發(fā)商自持比例，但運(yùn)營自持物業(yè)并非所有房企擅長。開發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成熟后，通過出售、分散和打包設(shè)立REITs在公開市場出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，同時(shí)還可以通過持有部分REITs份額，享受分紅和物業(yè)升值收益，促使房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦認(rèn)為，國內(nèi)類REITs的發(fā)行主要取決于發(fā)行主體，已經(jīng)發(fā)行的幾單是萬科、新城控股、蘇寧等巨頭企業(yè)，有平安、中信等大型服務(wù)商作為信用背書，中小企業(yè)雖然也有好的資產(chǎn)，但是沒有好的服務(wù)商配套發(fā)行。

中國版REITs如何落地

陳曦表示，只要具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、持續(xù)的盈利能力，理論上這樣的資產(chǎn)都能做REITs，國外的經(jīng)典REITs不看發(fā)行主體，主要取決于資產(chǎn)的持續(xù)盈利能力，但在國內(nèi)并不成熟。

李萬明向記者分析稱，國內(nèi)發(fā)行REITs主要面臨兩大障礙。首先，中國房地產(chǎn)市場十幾年發(fā)展，由于地價(jià)的飆升造成房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的背離，較低的租金回報(bào)率難以滿足投資者的期望，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率較低;另一方面，國內(nèi)剛性兌付環(huán)境使得無風(fēng)險(xiǎn)利率長期維持在較高水平，投資者對(duì)REITs產(chǎn)品有較高的預(yù)期回報(bào)。

其次，當(dāng)前中國還沒有REITs的稅收支持政策。REITs涉及資產(chǎn)裝進(jìn)SPV的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，無論平價(jià)轉(zhuǎn)讓還是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓，都存在較高的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。裝入REITs的物業(yè)既要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，分紅時(shí)還要交納個(gè)人所得稅，這使得國內(nèi)本就不高的租金回報(bào)率雪上加霜，使得REITs產(chǎn)品的回報(bào)率難以滿足投資者需求。

不過，中國市場上已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)起具備REITs特征的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的案例，例如蘇寧云創(chuàng)、中信啟航、北京銀泰中心等一系列“類REITs”產(chǎn)品，在不動(dòng)產(chǎn)證券產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，已經(jīng)積累了經(jīng)驗(yàn)和案例，在會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)品評(píng)級(jí)、法律意見等多方機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)與磨合下，形成了一套可供參考的產(chǎn)品模式。在此基礎(chǔ)上，通過公募基金將這類產(chǎn)品推向“公眾化”，增強(qiáng)“公開性”，是短期內(nèi)將“中國REITs”落地的重要方向。

2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)召開黨委擴(kuò)大會(huì)議，提出將研究推動(dòng)“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式，實(shí)現(xiàn)長期資本與公共治理形成的各類公共設(shè)施作為基礎(chǔ)的長期資產(chǎn)對(duì)接，真正提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率，推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

洪磊表示，僅僅將PPP項(xiàng)目作為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的來源，將其中的10%轉(zhuǎn)化為真實(shí)的可投資標(biāo)的，那么每年REITs新增規(guī)模即可達(dá)到千億級(jí)。