幾乎是兩年前，2016年初，王曼所在的銀行啟動了長租公寓業務板塊。跑一線城市，出差調研市場，約談相關公司，是她的日常工作。

彼時，長租公寓在一線城市已經形成小熱潮。除了依托有資金實力的母公司，公寓運營方的主流融資方式主要是靠地產基金和互聯網平臺融資，底層資金來源包括小貸和場外ABS等。銀行真正介入的并不多，上海的浦發銀行(600000,股吧)和華瑞銀行，分別通過信用卡和投貸聯動模式，曾引起王曼團隊的重點關注。

近兩年過去了，王曼所在銀行已經放棄了長租公寓板塊。而就在11月3日，建設銀行(601939,股吧)深圳分行和11家房地產公司以及11家企事業單位簽訂了住房租賃戰略合作協議，并發布了個人住房租賃貸款產品，圍繞租賃房上下游全產業鏈介入。

一邊是近兩年前的市場探索以放棄收場，另一邊是國有大行建行帶頭長驅直入，包括非銀行類金融公司也已備好彈藥，預計將有一大波資金涌入租賃房市場。資金洶涌，市場蛋糕真會有那么大?

銀行怎么看?

王曼向21世紀經濟報道記者表示，2016年初調研長租公寓市場后發現，房源獲取是行業內最稀缺的能力，特別是對集中式公寓而言，空置的集中物業較少，房地產開發商持有的部分空置房又多是多居室的住宅，戶型不適合用作經營長租公寓，涉及的改造成本較大。

所謂集中式公寓，是指整層、整棟或者整個小區統一裝修和運營管理，分散式則是在市場上收集分散的房源管理出租。

所謂的公寓方，除了少部分是自持物業，大部分還是租賃房屋，也就是說，并沒有房屋產權。運營商要融資，首先沒法用房屋產權做抵押。這就挑戰了銀行最為基本且普遍的授信思路。

“雖然銀行表面上的要求是要能看清貸款企業的還款來源，但在實際操作中，主要還是看抵押物。這是一種比較懶的思維，就是當企業還不出錢了，處置抵押物是不是能夠收回成本。”在王曼看來，公寓運營商除了沒有抵押物，最關鍵的是未來的租金現金流是不是真的穩定。

當時，王曼的團隊在設置風控標準時，要求公寓運營方的運營系統上線互聯，也就是說每一個租約都要透明，但同時她也坦言，這僅僅是增加企業租約造假的成本，而并不能從根本上防止企業造假。

“也就是因為我們并不能十分準確地得到以及預計未來租金現金流的情況，所以要把未來租金折現的ABS基本是走的場外，很難在公開交易所發出，而且肯定需要增信措施來保障優先級收益。”王曼表示。

沒有抵押物，租金現金流存疑，但又看好這塊市場，怎么辦?

王曼團隊后來是通過把租戶加進貸款流程，從而實現給運營商貸款。具體模式是，通過讓租客在銀行開戶，簽訂貸款合同(租金分期)，把貸款主體鎖定到個人，而非公寓運營方，但實際貸款利息由公寓運營方代付，去年一筆業務落地時的年化利息在12%左右。

“可以這么理解，表面上是給租戶的貸款，但實際上就是給運營商貸款。我們承擔的風險，一是租戶的違約風險，他租金不還了，但他在銀行這邊開戶，留有征信信息，相對還是有約束的，和房貸差不多;另一個風險是運營商不付利息了，但相對直接按照預期租金收入給運營商信用貸款要靠譜。”王曼表示，后續和運營商深入了解后，也有直接給運營商發放的信用貸款。

不過，值得指出的是，上述租金貸款并非強制，由此也有了“貸款滲透率”的指標，即在所有租戶中有多少比例使用了銀行資金。