租賃房的風來了

上海某公寓運營商負責人向21世紀經濟報道透露，從公寓運營商的收入支出來看，租賃物業的成本大概占租金收入的60%，改造裝修大約占收入的10%-15%。

其還表示，如果要做成ABS產品，收益要得到優先級投資人的基本認可，基本上運營商的凈資產收益率(ROE)要達到15%以上，而房地產開發商的平均ROE也就在10%左右，并不是一個容易實現的目標。

有市場測算顯示，綜合來看，55%的拿房成本和百間65%的入住率是盈利的臨界點。

“我們做過測算，運營商的投入回報周期，以及我們銀行做多大的業務規模才能賺錢，后續也是因為這塊業務我們起不了量，導致我們最終放棄了。”王曼回憶稱。

在當時的環境下，企業和銀行雙方“看對眼”的單子并不多。就銀行的角度，實力強的運營商能獲取的資金成本確實較低，價格談不攏時而有之。即使是在當年落地年化利息12%的貸款時，也有房地產開發商背景的公寓方融資成本在7%左右。而隨著今年市場繼續爆發式增長，大量銀行資金開始涌入。據資方人士透露，某浙江市場份額較大的公寓運營商在洽談合作時明確表示不接受融資成本高于7%的資金。

“對于實力很強和很弱的運營商，都會把金融的優先級放在業務擴張的后面。實力強的在銀行的融資需求低，甚至會和我們談條件，要求我們入股;實力弱的，我們也質疑他的存續能力，也不敢貸。”王曼表示。

租賃市場的基本問題沒有改變，包括租賃行業本身并非暴利行業，保障租賃權的法律環境依然有待完善。變了的，是政策環境。

“我們現在肯定要進入這個市場，一個是很直觀的經驗判斷，在人口凈流入的城市，年輕白領有很大的租房需求;另外，退一步講，運營商如果出現經營不善，那么這類資產(債權)在市場上以折扣價格找個接盤俠還是不愁的，至少政策的風口已經吹到這里了。”某保理公司人士表示。其想法在金融機構中也頗具代表性。

但也有市場人士分析認為，租賃房市場容量還有很大增長空間，但并不意味著金融機構能夠從中獲得多大收益。像建行這樣的國有大行依托其金融、政府和企業資源(包括開發商和企業員工的居住需求)，整合資源，才能給銀行帶來整體收益。